M.C.E. van der Vleuten
Stichting Nexus Instituut
1e druk, 2017
9789491417030
Gemengde Complexen
Een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners
Specificaties
Gebonden, 518 blz.
|
Nederlands
Stichting Nexus Instituut |
1e druk, 2017
ISBN13: 9789491417030
Verwachte levertijd ongeveer 12 werkdagen
Samenvatting
Dit boek gaat over gemengde complexen, gebouwen waarin zowel huurders als eigenaars wonen en waar de huurders huren van een grooteigenaar, veelal een woningcorporatie.
Eigenaar-bewoners kunnen andere belangen hebben dan de verhurende eigenaar en de huurder kan weer andere belangen hebben. Daarom is het belangrijk dat de communicatie tussen deze drie partijen goed verloopt en dat is in de praktijk lang niet altijd het geval. Door de gebrekkige communicatie, maar ook door het verschil in machtspositie, hebben alle partijen in een gemengd complex reden tot ontevredenheid.
Daar komt bij dat huurders veel meer rechten blijken te hebben conform het huurrecht, de Woningwet en de Wet op het overleg huurder verhuurder dan menig eigenaar zich realiseert. Hierdoor kan de verhurende eigenaar onverenigbare verplichtingen hebben naar zowel zijn huurders als naar de VvE.
Niet alle problemen zijn direct op te lossen, maar enkele wel. Dit boek doet daartoe voorstellen op basis van praktijkonderzoek, onderzoek van de betrokken rechtsgebieden, een korte blik op mogelijke alternatieven voor een VvE en onderzoek naar gemengde complexen in België.
Duidelijk wordt dat zowel bij het vormgeven van het appartementsrecht als het huurrecht onvoldoende oog is geweest voor de situatie dat een gebouw wordt bewoond door zowel eigenaars als huurders.
In de praktijk komt op juridisch gebied vooral het dilemma tussen gebruik en misbruik van meerderheidsmacht naar voren, waardoor particuliere eigenaars zich machteloos voelen ten opzichte van de grooteigenaar. Voor huurders geldt dat zij zich wel aan de VvE regels moeten houden, maar daarin geen inspraak hebben en zelfs geen toegang tot de VvE vergaderingen hebben.
Een en ander vergroot op zijn minst de noodzaak van goed overleg tussen de drie partijen. Het is daarnaast volgens de auteur niet meer dan redelijk dat alle gebruikers van een woongebouw, die samen min of meer een leefgemeenschap vormen, zich aan dezelfde spelregels houden. Dat impliceert dan ook dat huurders tenminste toegang tot de VvE vergadering moeten hebben en dat zij zo mogelijk inspraak hebben op de regels die op hen van toepassing zijn.
Om het functioneren van gemengde complexen te verbeteren, worden enkele aanbevelingen geformuleerd en voorstellen voor wetswijzigingen gedaan, zodat deze maatregelen boven de bepalingen in de akte van splitsing gaan. Dan heeft ieder gemengd complex direct baat bij de wijzigingen in de spelregels.
Specificaties
ISBN13:9789491417030
Taal:Nederlands
Bindwijze:gebonden
Aantal pagina's:518
Uitgever:Stichting Nexus Instituut
Druk:1
Verschijningsdatum:6-9-2017
Hoofdrubriek:Vastgoed- en huurrecht
Jongbloed:Huurrecht
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave
Woord vooraf V
Inhoudsopgave VII
Lijst van afkortingen XVII
1 Inleiding 1
1.1 Algemeen .............................................................................................. 1
1.2 Onderzoeksvraag ................................................................................ 3
1.2.1 Maatschappelijke relevantie .............................................................. 5
1.2.2 Opzet van dit onderzoek en gehanteerde onderzoeksmethoden . 5
2 Gemengde complexen, ontstaan en regelgeving 9
2.1 Inleiding ................................................................................................ 9
2.2 Woningcorporaties ............................................................................ 10
2.2.1 Het ontstaan van woningcorporaties ............................................. 11
2.2.2 Verzelfstandiging .............................................................................. 12
2.2.3 Bevordering eigen woningbezit ...................................................... 14
2.2.4 Kooprecht ........................................................................................... 15
2.2.5 Regelgeving voor woningcorporaties ............................................ 16
2.2.5.1 Grondwet............................................................................................ 17
2.2.5.2 Woningwet ......................................................................................... 18
2.2.5.3 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting .......................... 23
2.2.5.4 Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting ....................... 23
2.2.5.5 Toezicht op woningcorporaties ....................................................... 24
2.2.5.6 Overige regelgeving .......................................................................... 25
2.2.6 Actualiteit ........................................................................................... 26
2.3 Het appartementsrecht ..................................................................... 28
2.3.1 De wet van 1951 ................................................................................. 29
2.3.2 Reden voor introductie van het appartementsrecht ..................... 31
2.3.3 De ontwikkelingen van het appartementsrecht na 1951 .............. 34
2.3.4 De appartementenwet van 1972 ...................................................... 35
2.3.5 Het appartementsrecht van 1992 in het NBW ............................... 36
2.3.6 De wetswijziging van 2005 .............................................................. 37
2.3.7 De wetswijziging van 2011 .............................................................. 39
2.3.8 Het huidige appartementsrecht ...................................................... 41
2.3.8.1 Zakelijk recht...................................................................................... 42
2.3.8.2 Bevoegdheid tot splitsing ................................................................. 43
2.3.8.3 Object van splitsing ........................................................................... 45
2.3.8.4 Splitsingsakte ..................................................................................... 47
2.3.8.5 Reglement van splitsing ................................................................... 47
2.3.8.6 Oprichting van de VvE in de akte van splitsing en ontstaan van de VvE ................................................................................................. 51
2.3.8.7 Huishoudelijk reglement .................................................................. 52
2.3.8.8 Grondslag aandelen .......................................................................... 56
2.3.8.9 Hoofdelijke aansprakelijkheid bij vervreemding .......................... 56
2.3.8.10 Erfpacht- en opstalrecht op privé gedeelte .................................... 57
2.3.8.11 Woningverbetering ........................................................................... 58
2.3.8.12 In gebruik geven ................................................................................ 58
2.3.8.13 Vruchtgebruik .................................................................................... 59
2.3.8.14 Algemene vergadering ..................................................................... 60
2.3.8.15 Reservefonds ...................................................................................... 60
2.3.8.16 Machtigingsmodel i.v.m. gemeentelijk ingrijpen .......................... 62
2.3.8.17 Het bestuur ......................................................................................... 65
2.3.8.18 Besluitvorming ................................................................................... 66
2.3.8.19 Elektronisch en/of voorafgaand aan de vergadering stemmen . 67
2.3.8.20 Aantasting van besluiten .................................................................. 69
2.3.8.21 Overtredingen .................................................................................... 71
2.3.8.22 Wijziging van de akte van splitsing ................................................ 72
2.3.9 Positie van huurders en andere gebruikers ................................... 74
2.3.9.1 Soorten gebruikers............................................................................. 78
2.3.9.2 Vruchtgebruik, recht van gebruik en recht van bewoning .......... 78
2.3.9.3 Vergelijking vruchtgebruik (recht van gebruik en/of bewoning) en huur ................................................................................................ 79
2.3.9.4 Vermogensrechten ............................................................................. 81
2.3.9.5 Verschil tussen zakelijke en persoonlijke rechten ......................... 81
2.3.9.6 Aansprakelijkheid ............................................................................. 84
2.3.9.7 Beëindiging ......................................................................................... 85
2.3.9.8 Stemrecht ............................................................................................ 86
2.3.9.9 Synthese .............................................................................................. 86
2.3.9.10 Bruikleen en bewaarneming ............................................................ 87
2.3.9.11 Bewaarneming ................................................................................... 87
2.3.10 Misbruik van bevoegdheid/macht ................................................. 88
2.3.11 Modelreglementen ............................................................................ 91
2.3.12 Actualiteiten ....................................................................................... 94
2.3.12.1 Verschillende onderzoeken .............................................................. 94
2.3.12.2 De wetswijziging van 2017/2018 .................................................... 97
2.3.12.3 KNB Preadvies Boek 5 BW van de toekomst ................................. 99
2.4 Het huurrecht ..................................................................................... 99
2.4.1 Introductie van het huurrecht in de wet ........................................ 99
2.4.2 De Huurwet ...................................................................................... 101
2.4.3 Wetswijzigingen van 1971 en 1972 in het BW ............................. 103
2.4.4 Wetswijziging 1979 in het BW ....................................................... 105
2.4.5 Huurrecht in het Nieuw Burgerlijk Wetboek 1992 ..................... 107
2.4.6 De wetswijziging van 2003 in het BW .......................................... 108
2.4.7 Overige wijzigingen en relevante ontwikkelingen in het huurrecht .......................................................................................... 110
2.4.8 Het huidige huurrecht .................................................................... 113
2.4.8.1 Vereisten voor een geldige huurovereenkomst .......................... 116
2.4.8.2 Verplichtingen over en weer ......................................................... 117
2.4.8.3 Algemene voorwaarden die voor een huurder in een VvE gelden............................................................................................................ 118
2.4.8.4 Onderhuur ........................................................................................ 122
2.4.8.5 Huurbescherming ........................................................................... 123
2.4.8.6 Gebreken........................................................................................... 126
2.4.8.7 Huurderszelfwerkzaamheid .......................................................... 132
2.4.8.8 Buitenzijde van het gehuurde ........................................................ 133
2.4.8.9 Woningverbetering – energiebesparing ....................................... 134
2.4.8.10 Schotelantennes ............................................................................... 135
2.4.8.11 GSM-masten ..................................................................................... 136
2.4.8.12 Werkzaamheden aan het gehuurde: kleine herstellingen ......... 136
2.4.8.13 Werkzaamheden aan het gehuurde: dringende werkzaamheden en renovatie ..................................................................................... 140
2.4.8.14 Gedoogplicht voor dringende werkzaamheden ......................... 141
2.4.8.15 Renovatieregeling ........................................................................... 142
2.4.8.16 Verhuiskostenregeling .................................................................... 143
2.4.8.17 Opzegging wegens dringend eigen gebruik ............................... 144
2.4.8.18 Overlast ............................................................................................. 145
2.4.8.19 Servicekosten ................................................................................... 146
2.4.8.20 Het einde van de huurovereenkomst ........................................... 148
2.4.8.21 Opleveren van het gehuurde bij einde huurovereenkomst ...... 149
2.5 Mogelijke knelpunten ..................................................................... 151
3 Onderzoek van de praktijk 153
3.1 Expertmeeting “gemengde complexen” ...................................... 153
3.1.1 Algemeen verslag van de discussies ............................................ 154
3.2 Beleidslab ‘Samen wonen in gemengde complexen’ ................. 156
3.2.1 Vraagstelling .................................................................................... 156
3.2.2 Analysefase en veldwerk ............................................................... 157
3.2.3 Ideeën genereren ............................................................................. 157
3.2.4 Prototypes ........................................................................................ 158
3.2.5 Conclusie .......................................................................................... 159
3.2.6 Aanbevelingen ................................................................................. 160
3.3 Bewonersonderzoek gemengde complexen ................................ 161
3.3.1 Onderzoek specificaties kwalitatief onderzoek ........................... 161
3.3.2 Onderzoek specificaties kwantitatief onderzoek ........................ 162
3.3.3 Conclusies ......................................................................................... 163
3.3.4 Samengevat ...................................................................................... 167
3.4 Rode draad uit het onderzoek van de praktijk ............................ 168
4 Knelpunten in gemengde complexen 171
4.1 Verschillende rollen ........................................................................ 172
4.1.1 Mogelijke rollen ............................................................................... 173
4.1.2 Splitsingsvergunning en huurders ................................................ 175
4.1.3 Wie beslist ......................................................................................... 175
4.1.4 Synthese ............................................................................................ 177
4.2 Misbruik van meerderheidsmacht ................................................ 178
4.2.1 Besluitvorming ................................................................................. 179
4.2.2 Aantasting van besluiten ................................................................ 179
4.2.3 Besluitvorming bij tegenstrijdige belangen ................................. 181
4.2.4 Misbruik van bevoegdheid? ........................................................... 182
4.2.4.1 Verhouding misbruik van bevoegdheid en strijd met redelijkheid en billijkheid .................................................................................... 183
4.2.5 Strijd met eisen van redelijkheid en billijkheid ........................... 186
4.2.6 Marginale toets ................................................................................ 188
4.2.7 Misbruik van meerderheidsmacht in VvE’s ................................ 190
4.2.8 Inperken macht van de grooteigenaar .......................................... 207
4.2.9 Synthese ............................................................................................ 210
4.3 Toepasselijkheid VvE regels voor huurders en andere gebruikers ............................................................................................................ 213
4.3.1 Onderscheid gebruiker – huurder in de zin van Boek 5 titel 9 BW ............................................................................................................ 214
4.3.2 Toepasselijkheid VvE regels .......................................................... 215
4.3.3 Gebruikersverklaring ...................................................................... 218
4.3.3.1 Onredelijk bezwarende bepalingen .............................................. 219
4.3.3.2 Als de verklaring niet is ondertekend .......................................... 221
4.3.3.3 Zittende huurders ............................................................................ 223
4.3.4 Synthese ............................................................................................ 226
4.4 Inspraak van huurders in de VvE ................................................. 227
4.4.1 Stemrecht .......................................................................................... 228
4.4.2 Vormen ............................................................................................. 229
4.4.3 Argumenten ..................................................................................... 230
4.4.4 Bezwaren .......................................................................................... 233
4.4.5 Huidige mogelijkheden voor huurdersparticipatie .................... 234
4.4.5.1 Kascommissie ................................................................................... 235
4.4.5.2 Volmacht .......................................................................................... 236
4.4.5.3 Experimenten ................................................................................... 238
4.4.6 Succesfactoren voor het betrekken van huurders in een VvE ... 238
4.4.7 Belemmering: de Wet op het overleg huurders verhuurder ..... 242
4.4.8 Synthese ............................................................................................ 244
4.5 Wijzigingen aan het gehuurde ...................................................... 247
4.5.1 Spanningsveld – wijzigingen aan een gemeenschappelijk gedeelte ............................................................................................. 248
4.5.2 Synthese ............................................................................................ 252
4.6 Klein en dagelijks onderhoud ........................................................ 253
4.6.1 Regeling in het huurrecht ............................................................... 253
4.6.2 Regeling in het appartementsrecht ............................................... 254
4.6.3 Vergelijking huurrecht – appartementsrecht inzake de kleine herstellingen ..................................................................................... 255
4.6.4 Synthese ............................................................................................ 256
4.7 Dringende onderhoudswerkzaamheden en renovatie ............. 257
4.7.1 VvE beslist over dringende werkzaamheden en renovatie ....... 258
4.7.2 Huurder moet dringende werkzaamheden gedogen ................. 259
4.7.3 Classificatie: dringende werkzaamheden of renovatie .............. 260
4.7.4 Achterstallig onderhoud ................................................................ 261
4.7.5 Renovatie .......................................................................................... 263
4.7.6 Geen dwingend maar regelend recht ........................................... 267
4.7.7 Overleg met huurdersorganisatie of bewonerscommissie ........ 268
4.7.8 Situatie bij een door de huurder getekende gebruikersverklaring............................................................................................................ 268
4.7.9 Synthese ............................................................................................ 269
4.8 Servicekosten: wijziging en afrekening ........................................ 271
4.8.1 Servicekosten in het huurrecht ...................................................... 272
4.8.2 Servicekosten in het appartementsrecht ...................................... 272
4.8.3 Wijzigen van servicekosten ............................................................ 273
4.8.4 Afrekening van servicekosten ....................................................... 275
4.8.5 Synthese ............................................................................................ 277
4.9 Overlast ............................................................................................. 278
4.9.1 Rol van de VvE bij overlast ............................................................ 280
4.9.2 Rol van de verhuurder bij overlast ............................................... 282
4.9.3 Ontzegging van het gebruik .......................................................... 284
4.9.4 Synthese ............................................................................................ 286
4.10 Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds............................................................................................................ 288
4.10.1 Bruidsschat ....................................................................................... 291
4.11 Beperkte contracteervrijheid van woningcorporaties ............... 293
4.12 Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen ......... 296
4.13 Warmtewet ....................................................................................... 301
4.13.1 Uitzondering voor VvE’s ................................................................ 302
4.13.2 Geen uitzondering voor woningcorporaties ................................ 302
4.13.3 Geschillen ......................................................................................... 303
4.13.4 Herziening Warmtewet .................................................................. 305
4.13.5 Synthese ............................................................................................ 306
4.14 Rode draad ....................................................................................... 307
5 Mogelijke alternatieven voor een gemengd complex 309
5.1 De NV, de BV en de (woning)stichting ........................................ 310
5.2 De gemeenschap .............................................................................. 313
5.3 De gewone vereniging .................................................................... 314
5.3.1 Verschil Vereniging van Eigenaars – gewone vereniging ......... 315
5.3.2 Kwalitatief lidmaatschap vereniging/coöperatie ....................... 316
5.3.3 Synthese: geschiktheid voor een gemengd complex .................. 317
5.4 De (flat)coöperatie ........................................................................... 318
5.4.1 De Coöperatieve flatexploitatievereniging (flatcoöperatie/CFV) ............................................................................................................ 321
5.4.2 Coöperatie versus VvE ................................................................... 327
5.5 De wooncoöperatie (ex art. 18a Woningwet) ............................... 329
5.5.1 Voorwaarden wooncoöperatie ...................................................... 331
5.5.2 Drie vormen ..................................................................................... 332
5.5.3 Huidige stand van zaken wooncoöperatie .................................. 332
5.5.4 Wooncoöperatie staat ‘naast de VvE’ indien aanwezig ............. 334
5.5.5 De wooncoöperatie is geen coöperatie in de zin van titel 3 Boek 2 BW .................................................................................................. 335
5.5.6 Wooncoöperatie interessant voor gemengde complexen? ........ 335
5.6 Ontwikkelingen rondom zelfbeheer ............................................. 338
5.6.1 Trust c.q. BewonersBedrijf ............................................................. 340
5.7 Synthese ............................................................................................ 343
5.8 Overzicht alternatieven .................................................................. 345
6 Gemengde complexen in België 349
6.1 Wettelijke regeling van de eigendom van appartementen ....... 350
6.1.1 De wettelijke regeling ..................................................................... 351
6.1.2 Inwerkingtreding en overgangsbepalingen wetswijziging 2010 ............................................................................................................ 353
6.1.3 De statuten ....................................................................................... 355
6.1.4 Organen ............................................................................................ 356
6.1.4.1 Algemene vergadering ................................................................... 357
6.1.4.2 Voorzitter van de vergadering ...................................................... 357
6.1.4.3 Syndicus (beheer en bestuur, uitvoerend orgaan van de VME) 357
6.1.4.4 Raad van mede-eigendom ............................................................. 359
6.1.4.5 Commissaris van de rekeningen ................................................... 359
6.1.5 Vergaderen ....................................................................................... 360
6.1.6 In gebruik geven .............................................................................. 361
6.1.7 Alternatief: Flatexploitatievennootschap of wooncoöperatie ... 362
6.2 Huurrecht in België ......................................................................... 365
6.2.1 Duur van de huurovereenkomst voor woonruimte ................... 366
6.2.2 Het einde van de huurovereenkomst ........................................... 366
6.2.3 Vereisten voor een geldige huurovereenkomst .......................... 367
6.2.4 Verplichtingen van verhuurder en huurder ................................ 368
6.2.5 Huurovereenkomst met renovatie ................................................ 369
6.2.6 Huurbescherming ........................................................................... 370
6.2.7 Onderhuur ........................................................................................ 370
6.2.8 Sociale huurovereenkomsten ......................................................... 370
6.2.9 Kooprecht ......................................................................................... 372
6.3 Verschillende rollen ........................................................................ 373
6.3.1 Synthese ............................................................................................ 374
6.4 Misbruik van meerderheidsmacht ................................................ 374
6.4.1 Besluitvorming ................................................................................ 375
6.4.1.1 Quorum ............................................................................................ 375
6.4.1.2 Gekwalificeerde meerderheid ....................................................... 375
6.4.2 Aantasting van besluiten ................................................................ 376
6.4.3 Misbruik van meerderheidsmacht in VME’s............................... 377
6.4.4 Inperken macht van de grooteigenaar ......................................... 379
6.4.5 Marginale toets? .............................................................................. 380
6.4.6 Synthese ............................................................................................ 381
6.5 Toepasselijkheid VME regels voor gebruikers/huurders ........ 382
6.5.1 Geen onderscheid gebruiker – huurder ....................................... 383
6.5.2 Gebruikersverklaring ...................................................................... 383
6.5.3 Onredelijk bezwarende bepalingen .............................................. 383
6.5.4 Overtredingen .................................................................................. 384
6.5.5 Beroep op de rechter door huurders ............................................ 384
6.5.6 Synthese ............................................................................................ 385
6.6 Inspraak van huurders in de VME ............................................... 385
6.6.1 Vormen, argumenten, bezwaren ................................................... 386
6.6.2 Belemmeringen ................................................................................ 389
6.6.3 Synthese ............................................................................................ 390
6.7 Wijzigingen aan het gehuurde ....................................................... 390
6.7.1 Huurderszelfwerkzaamheid .......................................................... 390
6.7.2 Wijzigingen aan een gemeenschappelijk gedeelte ...................... 391
6.7.3 Synthese ............................................................................................ 391
6.8 Klein en dagelijks onderhoud ........................................................ 392
6.8.1 Synthese ............................................................................................ 393
6.9 Dringende werkzaamheden en renovatie .................................... 393
6.9.1 Dringende werkzaamheden ........................................................... 394
6.9.2 Renovatie .......................................................................................... 395
6.9.3 VME beslist over dringende werkzaamheden en renovatie ...... 396
6.9.4 Huurder in VME moet werkzaamheden gedogen ..................... 397
6.9.5 Achterstallig onderhoud ................................................................. 398
6.9.6 Synthese ............................................................................................ 399
6.10 Servicekosten: wijziging en afrekening ........................................ 400
6.10.1 Servicekosten in het appartementsrecht ....................................... 400
6.10.2 Servicekosten in het huurrecht ...................................................... 400
6.10.3 Wijziging van servicekosten .......................................................... 401
6.10.4 Afrekening van servicekosten ........................................................ 401
6.10.5 Rechten van de huurder ................................................................. 402
6.10.6 Synthese ............................................................................................ 403
6.11 Overlast ............................................................................................. 403
6.11.1 Overlast in het huurrecht ............................................................... 405
6.11.2 Overlast in een VME ....................................................................... 405
6.11.3 Rol van de VME bij overlast ........................................................... 406
6.11.4 Rol van de verhuurder bij overlast ............................................... 407
6.11.5 Rol van huurder en mede-eigenaar .............................................. 407
6.11.6 Ontzegging van het gebruik .......................................................... 408
6.11.7 Synthese ............................................................................................ 409
6.12 Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds ............................................................................................................ 409
6.13 Beperkte contracteervrijheid woningcorporaties ........................ 411
6.14 Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen .......... 412
6.15 Warmtewet ....................................................................................... 413
6.16 Rode Draad ....................................................................................... 414
7 Conclusie: verbeteren functioneren gemengde complexen 417
7.1 Betrokkenheid bij en invloed in de VvE ....................................... 417
7.1.1 Toepasselijkheid VvE regels voor gebruikers/huurders ........... 419
7.1.2 Huurders in de VvE vergadering .................................................. 420
7.1.3 Synthese ............................................................................................ 421
7.1.4 Misbruik van meerderheidsmacht ................................................ 422
7.2 Conflicten tussen huurrecht en appartementsrecht ................... 423
7.2.1 Wijzigingen aan een privé gedeelte .............................................. 423
7.2.2 Klein en dagelijks onderhoud ........................................................ 423
7.2.3 Dringende werkzaamheden en groot onderhoud ...................... 424
7.2.4 Renovatie .......................................................................................... 424
7.2.5 Servicekosten ................................................................................... 425
7.2.6 Overlast ............................................................................................. 425
7.3 Specifieke knelpunten voor grooteigenaars ................................ 426
7.3.1 Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds............................................................................................................ 427
7.3.2 Bruidsschat ....................................................................................... 427
7.3.3 Warmtewet ....................................................................................... 427
7.3.4 Beperkte contracteervrijheid van woningcorporaties ................ 428
7.3.5 Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen .......... 428
7.4 Suggesties voor wetswijzigingen .................................................. 428
7.5 Afrondende beschouwing .............................................................. 433
8 Samenvatting 435
8.1 Wet- en regelgeving ........................................................................ 435
8.2 Onderzoek van de praktijk ............................................................ 437
8.3 Knelpuntenanalyse ......................................................................... 438
8.4 Alternatieven voor een VvE ........................................................... 441
8.5 Gemengde complexen in België .................................................... 443
8.6 Verbeteren functioneren gemengde complexen ......................... 444
9 Summary 447
9.1 Laws and regulations ...................................................................... 447
9.2 Study into practice .......................................................................... 449
9.3 Analysis of pressure points ............................................................ 450
9.4 Alternatives to a VvE ...................................................................... 453
9.5 Mixed complexes in Belgium ......................................................... 455
9.6 How to improve the functioning of mixed complexes .............. 456
Literatuurlijst 459
Jurisprudentieregister 487
Trefwoordenregister 493
Curriculum Vitae 499
Woord vooraf V
Inhoudsopgave VII
Lijst van afkortingen XVII
1 Inleiding 1
1.1 Algemeen .............................................................................................. 1
1.2 Onderzoeksvraag ................................................................................ 3
1.2.1 Maatschappelijke relevantie .............................................................. 5
1.2.2 Opzet van dit onderzoek en gehanteerde onderzoeksmethoden . 5
2 Gemengde complexen, ontstaan en regelgeving 9
2.1 Inleiding ................................................................................................ 9
2.2 Woningcorporaties ............................................................................ 10
2.2.1 Het ontstaan van woningcorporaties ............................................. 11
2.2.2 Verzelfstandiging .............................................................................. 12
2.2.3 Bevordering eigen woningbezit ...................................................... 14
2.2.4 Kooprecht ........................................................................................... 15
2.2.5 Regelgeving voor woningcorporaties ............................................ 16
2.2.5.1 Grondwet............................................................................................ 17
2.2.5.2 Woningwet ......................................................................................... 18
2.2.5.3 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting .......................... 23
2.2.5.4 Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting ....................... 23
2.2.5.5 Toezicht op woningcorporaties ....................................................... 24
2.2.5.6 Overige regelgeving .......................................................................... 25
2.2.6 Actualiteit ........................................................................................... 26
2.3 Het appartementsrecht ..................................................................... 28
2.3.1 De wet van 1951 ................................................................................. 29
2.3.2 Reden voor introductie van het appartementsrecht ..................... 31
2.3.3 De ontwikkelingen van het appartementsrecht na 1951 .............. 34
2.3.4 De appartementenwet van 1972 ...................................................... 35
2.3.5 Het appartementsrecht van 1992 in het NBW ............................... 36
2.3.6 De wetswijziging van 2005 .............................................................. 37
2.3.7 De wetswijziging van 2011 .............................................................. 39
2.3.8 Het huidige appartementsrecht ...................................................... 41
2.3.8.1 Zakelijk recht...................................................................................... 42
2.3.8.2 Bevoegdheid tot splitsing ................................................................. 43
2.3.8.3 Object van splitsing ........................................................................... 45
2.3.8.4 Splitsingsakte ..................................................................................... 47
2.3.8.5 Reglement van splitsing ................................................................... 47
2.3.8.6 Oprichting van de VvE in de akte van splitsing en ontstaan van de VvE ................................................................................................. 51
2.3.8.7 Huishoudelijk reglement .................................................................. 52
2.3.8.8 Grondslag aandelen .......................................................................... 56
2.3.8.9 Hoofdelijke aansprakelijkheid bij vervreemding .......................... 56
2.3.8.10 Erfpacht- en opstalrecht op privé gedeelte .................................... 57
2.3.8.11 Woningverbetering ........................................................................... 58
2.3.8.12 In gebruik geven ................................................................................ 58
2.3.8.13 Vruchtgebruik .................................................................................... 59
2.3.8.14 Algemene vergadering ..................................................................... 60
2.3.8.15 Reservefonds ...................................................................................... 60
2.3.8.16 Machtigingsmodel i.v.m. gemeentelijk ingrijpen .......................... 62
2.3.8.17 Het bestuur ......................................................................................... 65
2.3.8.18 Besluitvorming ................................................................................... 66
2.3.8.19 Elektronisch en/of voorafgaand aan de vergadering stemmen . 67
2.3.8.20 Aantasting van besluiten .................................................................. 69
2.3.8.21 Overtredingen .................................................................................... 71
2.3.8.22 Wijziging van de akte van splitsing ................................................ 72
2.3.9 Positie van huurders en andere gebruikers ................................... 74
2.3.9.1 Soorten gebruikers............................................................................. 78
2.3.9.2 Vruchtgebruik, recht van gebruik en recht van bewoning .......... 78
2.3.9.3 Vergelijking vruchtgebruik (recht van gebruik en/of bewoning) en huur ................................................................................................ 79
2.3.9.4 Vermogensrechten ............................................................................. 81
2.3.9.5 Verschil tussen zakelijke en persoonlijke rechten ......................... 81
2.3.9.6 Aansprakelijkheid ............................................................................. 84
2.3.9.7 Beëindiging ......................................................................................... 85
2.3.9.8 Stemrecht ............................................................................................ 86
2.3.9.9 Synthese .............................................................................................. 86
2.3.9.10 Bruikleen en bewaarneming ............................................................ 87
2.3.9.11 Bewaarneming ................................................................................... 87
2.3.10 Misbruik van bevoegdheid/macht ................................................. 88
2.3.11 Modelreglementen ............................................................................ 91
2.3.12 Actualiteiten ....................................................................................... 94
2.3.12.1 Verschillende onderzoeken .............................................................. 94
2.3.12.2 De wetswijziging van 2017/2018 .................................................... 97
2.3.12.3 KNB Preadvies Boek 5 BW van de toekomst ................................. 99
2.4 Het huurrecht ..................................................................................... 99
2.4.1 Introductie van het huurrecht in de wet ........................................ 99
2.4.2 De Huurwet ...................................................................................... 101
2.4.3 Wetswijzigingen van 1971 en 1972 in het BW ............................. 103
2.4.4 Wetswijziging 1979 in het BW ....................................................... 105
2.4.5 Huurrecht in het Nieuw Burgerlijk Wetboek 1992 ..................... 107
2.4.6 De wetswijziging van 2003 in het BW .......................................... 108
2.4.7 Overige wijzigingen en relevante ontwikkelingen in het huurrecht .......................................................................................... 110
2.4.8 Het huidige huurrecht .................................................................... 113
2.4.8.1 Vereisten voor een geldige huurovereenkomst .......................... 116
2.4.8.2 Verplichtingen over en weer ......................................................... 117
2.4.8.3 Algemene voorwaarden die voor een huurder in een VvE gelden............................................................................................................ 118
2.4.8.4 Onderhuur ........................................................................................ 122
2.4.8.5 Huurbescherming ........................................................................... 123
2.4.8.6 Gebreken........................................................................................... 126
2.4.8.7 Huurderszelfwerkzaamheid .......................................................... 132
2.4.8.8 Buitenzijde van het gehuurde ........................................................ 133
2.4.8.9 Woningverbetering – energiebesparing ....................................... 134
2.4.8.10 Schotelantennes ............................................................................... 135
2.4.8.11 GSM-masten ..................................................................................... 136
2.4.8.12 Werkzaamheden aan het gehuurde: kleine herstellingen ......... 136
2.4.8.13 Werkzaamheden aan het gehuurde: dringende werkzaamheden en renovatie ..................................................................................... 140
2.4.8.14 Gedoogplicht voor dringende werkzaamheden ......................... 141
2.4.8.15 Renovatieregeling ........................................................................... 142
2.4.8.16 Verhuiskostenregeling .................................................................... 143
2.4.8.17 Opzegging wegens dringend eigen gebruik ............................... 144
2.4.8.18 Overlast ............................................................................................. 145
2.4.8.19 Servicekosten ................................................................................... 146
2.4.8.20 Het einde van de huurovereenkomst ........................................... 148
2.4.8.21 Opleveren van het gehuurde bij einde huurovereenkomst ...... 149
2.5 Mogelijke knelpunten ..................................................................... 151
3 Onderzoek van de praktijk 153
3.1 Expertmeeting “gemengde complexen” ...................................... 153
3.1.1 Algemeen verslag van de discussies ............................................ 154
3.2 Beleidslab ‘Samen wonen in gemengde complexen’ ................. 156
3.2.1 Vraagstelling .................................................................................... 156
3.2.2 Analysefase en veldwerk ............................................................... 157
3.2.3 Ideeën genereren ............................................................................. 157
3.2.4 Prototypes ........................................................................................ 158
3.2.5 Conclusie .......................................................................................... 159
3.2.6 Aanbevelingen ................................................................................. 160
3.3 Bewonersonderzoek gemengde complexen ................................ 161
3.3.1 Onderzoek specificaties kwalitatief onderzoek ........................... 161
3.3.2 Onderzoek specificaties kwantitatief onderzoek ........................ 162
3.3.3 Conclusies ......................................................................................... 163
3.3.4 Samengevat ...................................................................................... 167
3.4 Rode draad uit het onderzoek van de praktijk ............................ 168
4 Knelpunten in gemengde complexen 171
4.1 Verschillende rollen ........................................................................ 172
4.1.1 Mogelijke rollen ............................................................................... 173
4.1.2 Splitsingsvergunning en huurders ................................................ 175
4.1.3 Wie beslist ......................................................................................... 175
4.1.4 Synthese ............................................................................................ 177
4.2 Misbruik van meerderheidsmacht ................................................ 178
4.2.1 Besluitvorming ................................................................................. 179
4.2.2 Aantasting van besluiten ................................................................ 179
4.2.3 Besluitvorming bij tegenstrijdige belangen ................................. 181
4.2.4 Misbruik van bevoegdheid? ........................................................... 182
4.2.4.1 Verhouding misbruik van bevoegdheid en strijd met redelijkheid en billijkheid .................................................................................... 183
4.2.5 Strijd met eisen van redelijkheid en billijkheid ........................... 186
4.2.6 Marginale toets ................................................................................ 188
4.2.7 Misbruik van meerderheidsmacht in VvE’s ................................ 190
4.2.8 Inperken macht van de grooteigenaar .......................................... 207
4.2.9 Synthese ............................................................................................ 210
4.3 Toepasselijkheid VvE regels voor huurders en andere gebruikers ............................................................................................................ 213
4.3.1 Onderscheid gebruiker – huurder in de zin van Boek 5 titel 9 BW ............................................................................................................ 214
4.3.2 Toepasselijkheid VvE regels .......................................................... 215
4.3.3 Gebruikersverklaring ...................................................................... 218
4.3.3.1 Onredelijk bezwarende bepalingen .............................................. 219
4.3.3.2 Als de verklaring niet is ondertekend .......................................... 221
4.3.3.3 Zittende huurders ............................................................................ 223
4.3.4 Synthese ............................................................................................ 226
4.4 Inspraak van huurders in de VvE ................................................. 227
4.4.1 Stemrecht .......................................................................................... 228
4.4.2 Vormen ............................................................................................. 229
4.4.3 Argumenten ..................................................................................... 230
4.4.4 Bezwaren .......................................................................................... 233
4.4.5 Huidige mogelijkheden voor huurdersparticipatie .................... 234
4.4.5.1 Kascommissie ................................................................................... 235
4.4.5.2 Volmacht .......................................................................................... 236
4.4.5.3 Experimenten ................................................................................... 238
4.4.6 Succesfactoren voor het betrekken van huurders in een VvE ... 238
4.4.7 Belemmering: de Wet op het overleg huurders verhuurder ..... 242
4.4.8 Synthese ............................................................................................ 244
4.5 Wijzigingen aan het gehuurde ...................................................... 247
4.5.1 Spanningsveld – wijzigingen aan een gemeenschappelijk gedeelte ............................................................................................. 248
4.5.2 Synthese ............................................................................................ 252
4.6 Klein en dagelijks onderhoud ........................................................ 253
4.6.1 Regeling in het huurrecht ............................................................... 253
4.6.2 Regeling in het appartementsrecht ............................................... 254
4.6.3 Vergelijking huurrecht – appartementsrecht inzake de kleine herstellingen ..................................................................................... 255
4.6.4 Synthese ............................................................................................ 256
4.7 Dringende onderhoudswerkzaamheden en renovatie ............. 257
4.7.1 VvE beslist over dringende werkzaamheden en renovatie ....... 258
4.7.2 Huurder moet dringende werkzaamheden gedogen ................. 259
4.7.3 Classificatie: dringende werkzaamheden of renovatie .............. 260
4.7.4 Achterstallig onderhoud ................................................................ 261
4.7.5 Renovatie .......................................................................................... 263
4.7.6 Geen dwingend maar regelend recht ........................................... 267
4.7.7 Overleg met huurdersorganisatie of bewonerscommissie ........ 268
4.7.8 Situatie bij een door de huurder getekende gebruikersverklaring............................................................................................................ 268
4.7.9 Synthese ............................................................................................ 269
4.8 Servicekosten: wijziging en afrekening ........................................ 271
4.8.1 Servicekosten in het huurrecht ...................................................... 272
4.8.2 Servicekosten in het appartementsrecht ...................................... 272
4.8.3 Wijzigen van servicekosten ............................................................ 273
4.8.4 Afrekening van servicekosten ....................................................... 275
4.8.5 Synthese ............................................................................................ 277
4.9 Overlast ............................................................................................. 278
4.9.1 Rol van de VvE bij overlast ............................................................ 280
4.9.2 Rol van de verhuurder bij overlast ............................................... 282
4.9.3 Ontzegging van het gebruik .......................................................... 284
4.9.4 Synthese ............................................................................................ 286
4.10 Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds............................................................................................................ 288
4.10.1 Bruidsschat ....................................................................................... 291
4.11 Beperkte contracteervrijheid van woningcorporaties ............... 293
4.12 Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen ......... 296
4.13 Warmtewet ....................................................................................... 301
4.13.1 Uitzondering voor VvE’s ................................................................ 302
4.13.2 Geen uitzondering voor woningcorporaties ................................ 302
4.13.3 Geschillen ......................................................................................... 303
4.13.4 Herziening Warmtewet .................................................................. 305
4.13.5 Synthese ............................................................................................ 306
4.14 Rode draad ....................................................................................... 307
5 Mogelijke alternatieven voor een gemengd complex 309
5.1 De NV, de BV en de (woning)stichting ........................................ 310
5.2 De gemeenschap .............................................................................. 313
5.3 De gewone vereniging .................................................................... 314
5.3.1 Verschil Vereniging van Eigenaars – gewone vereniging ......... 315
5.3.2 Kwalitatief lidmaatschap vereniging/coöperatie ....................... 316
5.3.3 Synthese: geschiktheid voor een gemengd complex .................. 317
5.4 De (flat)coöperatie ........................................................................... 318
5.4.1 De Coöperatieve flatexploitatievereniging (flatcoöperatie/CFV) ............................................................................................................ 321
5.4.2 Coöperatie versus VvE ................................................................... 327
5.5 De wooncoöperatie (ex art. 18a Woningwet) ............................... 329
5.5.1 Voorwaarden wooncoöperatie ...................................................... 331
5.5.2 Drie vormen ..................................................................................... 332
5.5.3 Huidige stand van zaken wooncoöperatie .................................. 332
5.5.4 Wooncoöperatie staat ‘naast de VvE’ indien aanwezig ............. 334
5.5.5 De wooncoöperatie is geen coöperatie in de zin van titel 3 Boek 2 BW .................................................................................................. 335
5.5.6 Wooncoöperatie interessant voor gemengde complexen? ........ 335
5.6 Ontwikkelingen rondom zelfbeheer ............................................. 338
5.6.1 Trust c.q. BewonersBedrijf ............................................................. 340
5.7 Synthese ............................................................................................ 343
5.8 Overzicht alternatieven .................................................................. 345
6 Gemengde complexen in België 349
6.1 Wettelijke regeling van de eigendom van appartementen ....... 350
6.1.1 De wettelijke regeling ..................................................................... 351
6.1.2 Inwerkingtreding en overgangsbepalingen wetswijziging 2010 ............................................................................................................ 353
6.1.3 De statuten ....................................................................................... 355
6.1.4 Organen ............................................................................................ 356
6.1.4.1 Algemene vergadering ................................................................... 357
6.1.4.2 Voorzitter van de vergadering ...................................................... 357
6.1.4.3 Syndicus (beheer en bestuur, uitvoerend orgaan van de VME) 357
6.1.4.4 Raad van mede-eigendom ............................................................. 359
6.1.4.5 Commissaris van de rekeningen ................................................... 359
6.1.5 Vergaderen ....................................................................................... 360
6.1.6 In gebruik geven .............................................................................. 361
6.1.7 Alternatief: Flatexploitatievennootschap of wooncoöperatie ... 362
6.2 Huurrecht in België ......................................................................... 365
6.2.1 Duur van de huurovereenkomst voor woonruimte ................... 366
6.2.2 Het einde van de huurovereenkomst ........................................... 366
6.2.3 Vereisten voor een geldige huurovereenkomst .......................... 367
6.2.4 Verplichtingen van verhuurder en huurder ................................ 368
6.2.5 Huurovereenkomst met renovatie ................................................ 369
6.2.6 Huurbescherming ........................................................................... 370
6.2.7 Onderhuur ........................................................................................ 370
6.2.8 Sociale huurovereenkomsten ......................................................... 370
6.2.9 Kooprecht ......................................................................................... 372
6.3 Verschillende rollen ........................................................................ 373
6.3.1 Synthese ............................................................................................ 374
6.4 Misbruik van meerderheidsmacht ................................................ 374
6.4.1 Besluitvorming ................................................................................ 375
6.4.1.1 Quorum ............................................................................................ 375
6.4.1.2 Gekwalificeerde meerderheid ....................................................... 375
6.4.2 Aantasting van besluiten ................................................................ 376
6.4.3 Misbruik van meerderheidsmacht in VME’s............................... 377
6.4.4 Inperken macht van de grooteigenaar ......................................... 379
6.4.5 Marginale toets? .............................................................................. 380
6.4.6 Synthese ............................................................................................ 381
6.5 Toepasselijkheid VME regels voor gebruikers/huurders ........ 382
6.5.1 Geen onderscheid gebruiker – huurder ....................................... 383
6.5.2 Gebruikersverklaring ...................................................................... 383
6.5.3 Onredelijk bezwarende bepalingen .............................................. 383
6.5.4 Overtredingen .................................................................................. 384
6.5.5 Beroep op de rechter door huurders ............................................ 384
6.5.6 Synthese ............................................................................................ 385
6.6 Inspraak van huurders in de VME ............................................... 385
6.6.1 Vormen, argumenten, bezwaren ................................................... 386
6.6.2 Belemmeringen ................................................................................ 389
6.6.3 Synthese ............................................................................................ 390
6.7 Wijzigingen aan het gehuurde ....................................................... 390
6.7.1 Huurderszelfwerkzaamheid .......................................................... 390
6.7.2 Wijzigingen aan een gemeenschappelijk gedeelte ...................... 391
6.7.3 Synthese ............................................................................................ 391
6.8 Klein en dagelijks onderhoud ........................................................ 392
6.8.1 Synthese ............................................................................................ 393
6.9 Dringende werkzaamheden en renovatie .................................... 393
6.9.1 Dringende werkzaamheden ........................................................... 394
6.9.2 Renovatie .......................................................................................... 395
6.9.3 VME beslist over dringende werkzaamheden en renovatie ...... 396
6.9.4 Huurder in VME moet werkzaamheden gedogen ..................... 397
6.9.5 Achterstallig onderhoud ................................................................. 398
6.9.6 Synthese ............................................................................................ 399
6.10 Servicekosten: wijziging en afrekening ........................................ 400
6.10.1 Servicekosten in het appartementsrecht ....................................... 400
6.10.2 Servicekosten in het huurrecht ...................................................... 400
6.10.3 Wijziging van servicekosten .......................................................... 401
6.10.4 Afrekening van servicekosten ........................................................ 401
6.10.5 Rechten van de huurder ................................................................. 402
6.10.6 Synthese ............................................................................................ 403
6.11 Overlast ............................................................................................. 403
6.11.1 Overlast in het huurrecht ............................................................... 405
6.11.2 Overlast in een VME ....................................................................... 405
6.11.3 Rol van de VME bij overlast ........................................................... 406
6.11.4 Rol van de verhuurder bij overlast ............................................... 407
6.11.5 Rol van huurder en mede-eigenaar .............................................. 407
6.11.6 Ontzegging van het gebruik .......................................................... 408
6.11.7 Synthese ............................................................................................ 409
6.12 Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds ............................................................................................................ 409
6.13 Beperkte contracteervrijheid woningcorporaties ........................ 411
6.14 Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen .......... 412
6.15 Warmtewet ....................................................................................... 413
6.16 Rode Draad ....................................................................................... 414
7 Conclusie: verbeteren functioneren gemengde complexen 417
7.1 Betrokkenheid bij en invloed in de VvE ....................................... 417
7.1.1 Toepasselijkheid VvE regels voor gebruikers/huurders ........... 419
7.1.2 Huurders in de VvE vergadering .................................................. 420
7.1.3 Synthese ............................................................................................ 421
7.1.4 Misbruik van meerderheidsmacht ................................................ 422
7.2 Conflicten tussen huurrecht en appartementsrecht ................... 423
7.2.1 Wijzigingen aan een privé gedeelte .............................................. 423
7.2.2 Klein en dagelijks onderhoud ........................................................ 423
7.2.3 Dringende werkzaamheden en groot onderhoud ...................... 424
7.2.4 Renovatie .......................................................................................... 424
7.2.5 Servicekosten ................................................................................... 425
7.2.6 Overlast ............................................................................................. 425
7.3 Specifieke knelpunten voor grooteigenaars ................................ 426
7.3.1 Bankgarantie of borgstelling versus storten in het reservefonds............................................................................................................ 427
7.3.2 Bruidsschat ....................................................................................... 427
7.3.3 Warmtewet ....................................................................................... 427
7.3.4 Beperkte contracteervrijheid van woningcorporaties ................ 428
7.3.5 Verbod op het aangaan van langlopende verplichtingen .......... 428
7.4 Suggesties voor wetswijzigingen .................................................. 428
7.5 Afrondende beschouwing .............................................................. 433
8 Samenvatting 435
8.1 Wet- en regelgeving ........................................................................ 435
8.2 Onderzoek van de praktijk ............................................................ 437
8.3 Knelpuntenanalyse ......................................................................... 438
8.4 Alternatieven voor een VvE ........................................................... 441
8.5 Gemengde complexen in België .................................................... 443
8.6 Verbeteren functioneren gemengde complexen ......................... 444
9 Summary 447
9.1 Laws and regulations ...................................................................... 447
9.2 Study into practice .......................................................................... 449
9.3 Analysis of pressure points ............................................................ 450
9.4 Alternatives to a VvE ...................................................................... 453
9.5 Mixed complexes in Belgium ......................................................... 455
9.6 How to improve the functioning of mixed complexes .............. 456
Literatuurlijst 459
Jurisprudentieregister 487
Trefwoordenregister 493
Curriculum Vitae 499
Mensen die dit boek kochten, kochten ook...
-
Leendert van den Berg€ 25,75 -
Michelle van Haren€ 32,50
-
L.R. Waaijer€ 25,00
-
E.A.H. Elbers€ 23,75
-
H.M.B. Brouwer€ 50,50
-
Hylkia Nieuwhof€ 32,50
Net verschenen
Rubrieken
- Aanbestedingsrecht
- Aansprakelijkheids- en verzekeringsrecht
- Accountancy
- Algemeen juridisch
- Arbeidsrecht
- Bank- en effectenrecht
- Bestuursrecht
- Bouwrecht
- Burgerlijk recht en procesrecht
- Europees-internationaal recht
- Fiscaal recht
- Gezondheidsrecht
- Insolventierecht
- Intellectuele eigendom en ict-recht
- Management
- Mens en maatschappij
- Milieu- en omgevingsrecht
- Notarieel recht
- Ondernemingsrecht
- Pensioenrecht
- Personen- en familierecht
- Sociale zekerheidsrecht
- Staatsrecht
- Strafrecht en criminologie
- Vastgoed- en huurrecht
- Vreemdelingenrecht