Onroerend goed als belegging

Ten geleide 3
Woord vooraf bij de zesde druk 5
Lijst van afkortingen 19

1 Vastgoed als beleggingsvorm 25
1.1 Inleiding tot dit boek 25
1.2 Afbakening 27
1.3 Vastgoed als belegging 28
1.4 Waarom beleggen in vastgoed? 30
1.5 Het beleggingsproces voor vastgoed 32
1.6 Hoofdstukindeling 34
1.7 Samenvatting 35
1.8 Literatuur 35

2 Soorten vastgoed 37
2.1 Inleiding 37
2.2 Direct en indirect vastgoed 37
2.2.1 Soorten direct vastgoed 38
2.2.2 Soorten indirect vastgoed 39
2.3 Kenmerken van beleggen in vastgoed 40
2.3.1 Hoe direct vastgoed zich onderscheidt als belegging 41
2.3.2 De voor- en nadelen van het beleggen in direct vastgoed 43
2.3.3 De voor- en nadelen van het beleggen in indirect vastgoed 48
2.3.4 De voordelen van de verschillende vormen ten opzichte van elkaar 53
2.4 Beleggingsstructuren voor vastgoed 54
2.5 Direct en indirect vastgoed in de praktijk 57
2.6 Samenvatting 59
2.7 Literatuur 59

3 Beleggen in indirect vastgoed 61
3.1 Inleiding 61
3.2 Structuren binnen indirect vastgoed 64
3.3 Beursgenoteerd vastgoed 65
3.3.1 Specifieke kenmerken van beursgenoteerd vastgoed 66
3.3.2 Selectieproces voor beursgenoteerde indirecte beleggingen 71
3.4 Niet-beursgenoteerd indirect vastgoed voor institutionele beleggers 76
3.4.1 Niet-beursgenoteerde fondsstructuren 79
3.4.2 Specifieke kenmerken van institutionele niet-beursgenoteerde fondsen 82
3.5 Niet-beursgenoteerd indirect vastgoed voor particulieren 88
3.5.1 Specifieke vormen van niet-beursgenoteerde fondsen voor particulieren 88
3.5.2 Wettelijk (toezicht)regime in Nederland 89
3.5.3 Prospectus 90
3.6 Dakfondsen 90
3.7 Ontwikkelingen bij indirecte beleggingen 91
3.8 Samenvatting 92
3.9 Literatuur 93

4 Theorie: Werking van directe vastgoedmarkten 95
4.1 Inleiding 95
4.2 De werking van vastgoedmarkten 96
4.2.1 De markten voor huren, beleggen en ontwikkelen 97
4.2.2 De huurmarkt 98
4.2.3 De beleggersmarkt 101
4.2.4 De ontwikkelmarkt 105
4.2.5 De vastgoedcyclus met huurders, beleggers en ontwikkelaars 105
4.3 Vierkwadrantenmodel van vastgoed 107
4.3.1 Het vierkwadrantenmodel in een evenwichtssituatie 107
4.3.2 Analyse van vastgoedmarkten met het vierkwadrantenmodel 109
4.3.3 Praktische toepassing van het vierkwadrantenmodel 112
4.4 Kwantitatieve voorspellingsmodellen 113
4.4.1 Modellen met één vergelijking 113
4.4.2 Modellen met meerdere vergelijkingen 116
4.5 Verstand en gevoel 118
4.6 Samenvatting 120
4.7 Literatuur 120

5 Soorten markten voor direct vastgoed 121
5.1 Inleiding 121
5.2 Kenmerken van onroerendgoedmarkten 122
5.2.1 Grond-, ontwikkelings- en bouwmarkt 122
5.2.2 Ruimte-, huur-, koop- en beleggingsmarkt 123
5.3 Markten voor direct vastgoed 124
5.3.1 Kantoren 126
5.3.2 Winkels 127
5.3.3 Bedrijfs- en logistiekvastgoed 130
5.3.4 Woningen 132
5.4 ‘Special Products’ 133
5.5 Samenvatting 134

6 Theorie: Rendement en risico 137
6.1 Inleiding 137
6.2 Resultaat 138
6.2.1 Bezittingen, schulden en eigen vermogen 139
6.2.2 Direct, indirect en totaal beleggingsresultaat 141
6.2.3 Kasstromen 144
6.3 Rendement 147
6.3.1 Rendement op stenen 148
6.3.2 Rendement op eigen vermogen 150
6.3.3 Periodiek rendement versus looptijdrendement 154
6.4 Risico 156
6.5 Beleggingsprofiel van vastgoed 160
6.5.1 Rendement/risicoprofielen voor de soorten vastgoed 160
6.5.2 Diversificatie en inflatiebescherming 165
6.6 Vertekeningen in rendement en risico 168
6.6.1 Het effect van leningen 169
6.6.2 Het effect van taxaties 171
6.6.3 Het effect van buitenlandse valuta 175
6.6.4 Het effect van beleggingsspecifiek risico 176
6.6.5 Het werkelijke rendement/risicoprofiel van direct en indirect privaat vastgoed 177
6.7 Samenvatting 178
6.8 Literatuur 179

7 Theorie: Portefeuilleoptimalisatie en evaluatie 181
7.1 Inleiding 181
7.2 Hoe beleggingsportefeuilles worden samengesteld 182
7.2.1 Huidige praktijk 183
7.2.2 Allocatiebeslissingen binnen het beleggingsproces en hoofdstukopbouw 185
7.3 Portefeuillesamenstelling met een asset-onlybenadering 187
7.3.1 Moderne Portefeuille Theorie: risicospreiding 187
7.3.2 Capital Asset Pricing Model: systematisch en specifiek risico 191
7.3.3 Marktconvergentie en contagion 194
7.3.4 Asset-onlybenadering toegepast op vastgoed 195
7.4 Portefeuillesamenstelling met een asset-liabilitybenadering 196
7.4.1 Asset-liabilitymanagement (ALM) 196
7.4.2 Liability-driven investment (LDI) 197
7.4.3 Asset-liabilitybenadering toegepast op vastgoed 200
7.5 Beheersing en evaluatie van het risico 201
7.6 Evaluatie van het rendement 203
7.6.1 Soorten benchmarks 203
7.6.2 Het gebruik van benchmarks 205
7.6.3 Attributieanalyse 206
7.7 Samenvatting 209
7.8 Literatuur 210

8 Beleggingsproces voor direct vastgoed 213
8.1 Inleiding 213
8.2 Het beleggingsproces in ruime zin Beleggingsproces 215
8.3 Stap 1: Missie, beleggingsdoelen en beleggingscriteria 218
8.3.1 Beschikbaar vermogen 219
8.4 Stap 2: Ideeën, visie en risicohouding 219
8.5 Stap 3: Strategisch beleggingsbeleid 220
8.5.1 Optimalisatie studies, waaronder een ALM-studie 221
8.6 Stap 4: Jaarlijks beleggingsplan 222
8.6.1 Tactisch beleid 223
8.7 Stap 5: Mandatering en eventueel uitbesteding 223
8.8 Stap 6: Implementatie en vastgoedmanagement 224
8.8.1 Vastgoedmanagement 225
8.8.2 Beleidsvormen 227
8.8.3 Risicomanagement 228
8.8.3.1 Noodzaak van risicomanagement 228
8.8.3.2 Soorten risico’s bij het beleggen in vastgoed 229
8.8.3.3 Manieren om met risico’s om te gaan 231
8.8.3.4 Risicomanagementproces 232
8.8.3.5 Beheersing van risico’s 235
8.8.3.6 Integriteitsbeleid 236
8.8.3.7 Fraudebeleid 238
8.9 Stap 7: Performancemeting en attributie 239
8.9.1 Belang meting prestaties 239
8.9.2 Benchmarks 240
8.9.3 Attributieanalyse 240
8.10 Stap 8: Rapportage 241
8.11 Stap 9: Bijsturen van het beleggingsbeleid 241
8.12 Samenvatting 242
8.13 Literatuur 243

9 Projectontwikkeling voor en door een belegger 245
9.1 Inleiding 245
9.2 Het maatschappelijk belang van ruimtelijke ordening 246
9.3 Rol van beleggers bij gebieds- en projectontwikkeling 247
9.3.1 Defi nitie projectontwikkeling 247
9.3.2 Korte geschiedenis van projectontwikkeling 247
9.3.3 Samenwerking tussen beleggers en ontwikkelaars 248
9.4 Gebieds- en projectontwikkeling 250
9.4.1 Elementen van projectontwikkeling 250
9.4.2 Investeringsvoorstel 252
9.4.3 Ontwikkelingsfases 257
9.4.3.1 De initiatiefase 258
9.4.3.2 De contractfase 258
9.4.3.3 De realisatiefase 259
9.4.3.4 De afzetfase 260
9.4.4 Typen ontwikkelaars 264
9.4.5 Herontwikkeling 266
9.4.6 Financiën 267
9.4.7 Risicomanagement 270
9.5 De toekomst: trends en ontwikkelingen 270
9.6 Samenvatting 272
9.7 Literatuur 273

10 Acquisitie van direct vastgoed 275
10.1 Inleiding 275
10.2 Acquisitie als onderdeel van het beleggingsproces 276
10.3 Stap 1: Opstellen van een acquisitieplan 278
10.3.1 Vaststellen van doelen en budget 278
10.3.2 Maken en vaststellen van een acquisitieplan of -beleid 279
10.3.3 Vaststellen van rendementseisen 279
10.3.4 Organiseren van het acquisitieproces 284
10.4 Stap 2: Zoeken en vinden van investeringsmogelijkheden 285
10.5 Stap 3: Eerste beoordeling van een investeringsmogelijkheid 286
10.5.1 Informeren van betrokkenen 286
10.5.2 Vormen van een eerste oordeel over de investeringsmogelijkheid 286
10.5.3 Verder onderhandelen 286
10.5.4 Aandacht voor exclusiviteit en kunnen stoppen van besprekingen 287
10.5.5 Controleren van de reputatie van de verkopende partij 287
10.5.6 Maken van een pré-investeringsvoorstel 287
10.6 Stap 4: Nagaan of investering past in beleid/portefeuille 287
10.6.1 Investeringsanalysemethoden 288
10.6.2 Multiplier-methoden 288
10.6.3 Eenvoudige rendementsmethoden 291
10.6.4 Discounted cashflow-methoden 294
10.6.5 Andere methoden 301
10.6.6 Uitwerkingen van discount cashflow modellen 302
10.6.6.1 Effecten van veroudering 302
10.6.6.2 Zaagtandeffect in de contracthuur 304
10.6.6.3 De veronderstelde lengte van de exploitatieperiode 308
10.6.6.4 Monte-Carlosimulatie met Crystal Ball 309
10.6.6.5 Aparte doorrekening van verschillende scenario’s zonder Monte-Carlobenadering 312
10.6.6.6 Effecten van leverage en belastingen 313
10.6.6.7 Waarde van flexibiliteit 313
10.6.6.8 Risicomanagement 313
10.7 Stap 5: Opstellen en tekenen van een letter of intent en voorbereiding 314
10.7.1 Opstellen en tekenen van letter of intent 315
10.7.2 Duurzaamheid en impact op samenleving en milieu 315
10.7.3 Externe aankooptaxatie en extern huuradvies 316
10.7.4 Regelen fi nanciering 316
10.8 Stap 6: Maken van een investeringsvoorstel en controle (duediligenceonderzoek) 316
10.8.1 Opstellen en goedkeuren van het (defi nitieve) investeringsvoorstel 316
10.8.2 Maken risicomanagementrapporten 317
10.8.3 Duediligenceonderzoek 317
10.9 Stap 7: Bij een tender: inschrijving en bieding 318
10.10 Stap 8: Opstellen en tekenen van een (turnkey) koop(aannemings) overeenkomst 318
10.10.1 Opstellen en tekenen (turnkey)(koop)(aannemings) overeenkomst 319
10.10.2 Regelen garanties, vastgoedmanagement en verzekering 319
10.11 Stap 9: Levering en inspectie van het object 319
10.12 Stap 10: Overdracht van het dossier en nazorg 320
10.13 Samenvatting 321
10.14 Literatuur 323

11 Markt-, locatie, object- en huurdersanalyse 325
11.1 Inleiding 325
11.2 Een algemene marktanalyse voor alle ruimtemarkten 325
11.2.1 Stap 1: marktanalyse: marktonderzoek 327
11.2.2 Stap 2: objectanalyse: objectonderzoek 334
11.3 Een marktanalyse per ruimtemarkt 338
11.3.1 De kantoorruimtemarkt 338
11.3.1.1 Stap 1: marktanalyse: marktonderzoek kantoorruimtemarkt 338
11.3.1.2 Stap 2: objectanalyse van de kantoorruimtemarkt 341
11.3.2 De winkelruimtemarkt 342
11.3.2.1 Stap 1: marktanalyse: marktonderzoek winkelruimtemarkt 342
11.3.2.2 Stap 2: objectanalyse van de winkelruimtemarkt 349
11.3.3 De bedrijfs- en logistieke ruimtemarkt 353
11.3.3.1 Stap 1: marktanalyse: marktonderzoek bedrijfs- en logistieke ruimtemarkt 353
11.3.3.2 Stap 2: objectanalyse van de bedrijfs- en logistieke ruimtemarkt 354
11.3.4 De woningruimtemarkt 357
11.3.4.1 Stap 1: marktanalyse: marktonderzoek woningruimtemarkt 357
11.3.4.2 Stap 2: objectanalyse van de woningruimtemarkt 360
11.4 Samenvatting 362
11.5 Literatuur 362

12 Waardebepaling 365
12.1 Inleiding 365
12.2 Taxatieopdracht (A) 369
12.3 Juridische afbakening (B) 376
12.4 Objectbeoordeling (C) 376
12.5 Locatiebeoordeling (D) 377
12.6 Gebruik van het object (E) 377
12.6.1 Verhuurd vastgoed 377
12.6.2 Vastgoed voor eigen gebruik 378
12.7 Markttechnische beoordeling (F) 378
12.7.1 Principes in de taxatieleer 378
12.7.2 Marktreferenties 379
12.7.3 Duurzaamheid in taxaties 383
12.8 Waarderingsmethoden (G) 384
12.8.1 Comparatieve methode 386
12.8.2 Inkomstenmethode 388
12.8.3 Kostenmethode 406
12.8.4 Residuele waarderingsmethode 407
12.8.5 Grondquote methode (grondwaarde) 409
12.8.6 Markthuur berekeningsmethoden 409
12.8.7 Erfpacht 409
12.9 Afronding taxatie (H) 410
12.10 Modelmatig waarderen 410
12.10.1 Hedonische prijsmethoden 411
12.10.2 Machine Learning-methoden 412
12.10.3 Beoordeling van een model 415
12.10.4 Case study 416
12.11 Literatuur 418

13 Financiering voor een vastgoedbelegger 421
13.1 Inleiding 421
13.2 Algemeen 426
13.2.1 Verschil eigen en vreemd vermogen 426
13.2.2 Vreemd vermogen 427
13.2.2.1 Verschillende leningvormen 430
13.2.2.2 Opbouw rentetarief 431
13.3 Financieringsselectieproces 432
13.3.1 Perspectief geldgever 433
13.3.2 Perspectief geldnemer 434
13.4 Risicoprofiel inschatten 438
13.4.1 Procesmatige insteek bij inschatten risicoprofiel 440
13.4.2 Zekerheden 441
13.4.3 Zakelijke zekerheid 443
13.4.3.1 Persoonlijke zekerheid 446
13.4.3.2 Oneigenlijke zekerheden 447
13.5 Overige onderwerpen 448
13.5.1 Securitisatie en aanverwante instrumenten 448
13.5.2 Rentederivaten 453
13.6 Inhoud financieringsvoorstel 453
13.7 Samenvatting 454
13.8 Literatuur 454

14.1 Exploitatie van direct vastgoed 457
14.2 Doel van de exploitatie 458
14.2.1 Huurders- en gebruikerstevredenheid 459
14.2.2 Een optimale balans 460
14.3 Exploitatie van vastgoed als belegging 460
14.3.1 Fund management 461
14.3.2 Asset management 462
14.3.2.1 Objectbeleid 462
14.3.2.2 Vastgoedmarketing 466
14.3.2.3 Relatiemanagement 468
14.3.2.4 Risicomanagement 469
14.3.3 Property management 469
14.3.3.1 Commercieel beheer 470
14.3.3.2 Technisch beheer 471
14.3.3.3 Administratief beheer 474
14.3.3.4 Promotioneel beheer 476
14.4 Organisatie van de exploitatie 478
14.4.1 Insourcing en outsourcing 478
14.4.2 Uitbesteding aan externe exploitatiemanagers 479
14.4.3 Organisatiestructuren 479
14.5 Omgaan met externe adviseurs 479
14.6 Exploitatie van vastgoed als bedrijfsmiddel 481
14.6.1 Corporate real estate management 482
14.6.2 Real estate management 483
14.6.3 Facility management 483
14.7 Trends 484
14.7.1 Van property en facility management naar community management 484
14.7.2 De opkomst van PropTech 485
14.7.3 Van duurzaamheid naar circulariteit 488
14.8 Samenvatting 490
14.9 Literatuur 492

15 Renovatie en herontwikkeling van direct vastgoed 495
15.1 Inleiding 495
15.2 Opbouw van het hoofdstuk 496
15.3 Wat zijn renovatie en herontwikkeling? 497
15.4 Wanneer renoveren, herontwikkelen of verkopen? 498
15.5 Hoe verschillende alternatieven af te wegen? 498
15.5.1 Organisatie van een renovatie of een herontwikkeling 499
15.5.2 Variant met de hoogste (beleggings)waarde 500
15.5.3 Variant met het hoogste verwachte looptijdrendement 501
15.5.4 Variant met het beste kwalitatieve oordeel 501
15.6 Berekening van de alternatieven bij een kwantitatieve afweging 502
15.7 Wat komt er kijken bij renovatie en herontwikkeling? 510
15.8 Risicomanagement 513
15.9 Samenvatting 513
15.10 Literatuur 514

16 Verkoop van direct vastgoed 517
16.1 Inleiding 518
16.2 Dispositieproces en opbouw van het hoofdstuk 518
16.3 Stap 1: Opstellen van een dispositieplan/verkoopbeleid 519
16.4 Stap 1a Bepalen van de doelen van dispositie, de dispositieomvang en de tijd voor dispositie 520
16.5 Stap 1b: Bepalen van de methoden voor een hold/sell-beslissing 521
16.5.1 Voorbeeld voor het bepalen van het optimale verkooptijdstip 523
16.5.2 Uitdagingen bij rendementsberekeningen 527
16.6 Stap 2: Maken hold/sell-analyses en bepalen van de verkoopwijze en -procedure 528
16.6.1 SWOT- en risicoanalyses 529
16.6.2 Bepalen van verkoopwijze en -procedure 531
16.7 Stap 3: Maken en goedkeuren van het desinvesteringsvoorstel 533
16.8 Stap 4: Organiseren van de verkoop, samenstellen informatiememorandum en evt. inschakelen makelaars 534
16.9 Stap 5: Onderhandelen, selecteren van mogelijke kopers, alsmede beoordelen van de kwaliteit en reputatie van die kopers en due diligence-onderzoek 535
16.10 Stap 6: Het opstellen en tekenen van een (voorlopige) koopovereenkomst 536
16.11 Stap 7: Opstellen leveringsovereenkomst en levering 537
16.12 Risicomanagement bij dispositie 537
16.13 Samenvatting 538
16.14 Literatuur 539

Over de auteurs 541
Trefwoordenregister 547