Vastgoedwijzer Fiscaal NL 2022

Voorwoord 11
Over de auteurs 13

1 ONROERENDE ZAKEN 15
1.1 Definitie in de btw 15
1.2 Definitie in de overdrachtsbelasting 17

2 BTW BIJ LEVERING VAN ONROERENDE ZAKEN 19
2.1 Levering 20
2.2 Belaste leveringen van onroerende zaken 21
2.2.1 Levering gebouw en bijbehorend terrein uiterlijk 22
2 jaar na eerste ingebruikname
2.2.2 Bouwterrein 27
2.2.3 Maagdelijke grond 28
2.2.4 Samenvatting 32
2.3 Optie belaste levering 33
2.3.1 Optieverzoek 34
2.3.2 90%-criterium 34
2.3.3 Referentieperiode 35
2.3.4 Optie voor een deel van de onroerende zaak 37
2.4 Levering van rechten op onroerende zaken 38
2.5 Oplevering van onroerende zaken 40
2.6 Verlegging bij bepaalde handelingen 41
2.7 Fictieve leveringen 42
2.8 Conclusie 43

3 BTW BIJ VERHUUR VAN ONROERENDE ZAKEN 45
3.1 Verhuur 46
3.1.1 Samenhangende prestaties 47
3.1.2 Handelingen met beperkte rechten 53
3.2 Verhuur van een onroerende zaak en btw 54
3.2.1 Verhuur van machines en bedrijfsinstallaties 55
3.2.2 Verhuur van kamers of logiesgelegenheid voor kort verblijf 55
3.2.3 Verhuur van parkeerruimte, lig- en bergplaatsen 59
3.2.4 Verhuur van safeloketten 61
3.2.5 Huurgaranties 61
3.3 Optie met btw belaste verhuur 61
3.3.1 Optieverzoek 62
3.3.2 Belaste verhuur per zelfstandig gedeelte 68
3.3.3 Onderverhuur 68
3.3.4 Einde belaste verhuur 69
3.3.5 Afkoopsom huurrecht 69
3.3.6 Handelingen die losstaan van verhuur 69
3.4 Conclusie 71

4 AFTREK VAN VOORBELASTING 73
4.1 Vereisten aftrek van voorbelasting 74
4.2 Privé en zakelijk gebruik van goederen en diensten 76
4.3 Belast en vrijgesteld gebruik 78
4.3.1 Leveringen en diensten van belaste prestaties 79
4.3.2 Leveringen en diensten van vrijgestelde prestaties 80
4.3.3 Leveringen en diensten van zowel belaste als vrijgestelde prestaties 80
4.3.4 Splitsingsregels 82
4.3.5 Herziening bij ingebruikname 83
4.3.6 Herziening aan het eind van het jaar 84
4.3.7 Herziening na jaar van ingebruikname 85
4.3.8 Recht op aftrek bij leegstand 87
4.4 Levering tijdens herzieningstermijn 88
4.4.1 Consequenties verkoop onroerende zaken 88
4.5 Conclusie 90

5 OVERDRACHTSBELASTING 93
5.1 Belastbaar feit 94
5.1.1 Het begrip ’verkrijging’ 94
5.1.2 Verkrijging juridische eigendom 95
5.1.3 Verkrijging economische eigendom 96
5.1.4 Zakelijke rechten 97
5.1.5 Verkrijging aandelenbelang 98
5.2 Maatstaf van heffing 101
5.2.1 Waarde economisch verkeer 103
5.2.2 Tijdstip van waardering 104
5.2.3 Opvolgende verkrijgingen 104
5.3 Vrijstellingen 105
5.3.1 Bedrijfsopvolging in de familiesfeer 106
5.3.2 Inbreng in personenvennootschappen 106
5.3.3 Inbreng in lichamen met in aandelen verdeeld kapitaal 107
5.3.4 Bedrijfsfusies, interne reorganisaties en splitsing 108
5.3.5 Subjectieve vrijstellingen 109
5.3.6 Door de verkrijger zelf aangebrachte zaken 110
5.3.7 Algemene beperking vrijstellingen 111
5.4 Conclusie 111

6 SAMENLOOP BTW EN OVERDRACHTSBELASTING 113
6.1 Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij samenloop metbtw-heffing 114
6.1.1 Van rechtswege btw verschuldigd 114
6.1.2 Gebruikt als bedrijfsmiddel 117
6.2 Goedkeuringen 117
6.3 Levering na tweejaars termijn 119
6.4 Algemene beperking vrijstellingen 120
6.5 Roerend/onroerend 121
6.6 Conclusie 122

7 WOZ WAARDE 125
7.1 Invloed WOZ-waarde 125
7.2 Beschikking 126

8 ONROERENDE ZAKEN IN DE INKOMSTENBELASTING 129
8.1 Vermogensetikettering 130
8.1.1 Verplicht ondernemingsvermogen 130
8.1.2 Verplicht privévermogen 130
8.1.3 Keuzevermogen 130
8.1.4 Werkruimte 132
8.2 Fiscale gevolgen vermogensetikettering 132
8.2.1 Gehele pand als bedrijfsvermogen 132
8.2.2 Gehele pand als privévermogen 133
8.2.3 Pand administratief gesplitst 134

9 SAMENHANG INKOMSTEN- EN VENNOOTSCHAPSBELASTING 137
9.1 Goed Koopmansgebruik 137
9.2 Tarief vennootschapsbelasting 138
9.3 AB-claim op aandelen 139

10 ONROERENDE ZAKEN IN DE WINSTSFEER 141
10.1 Begrip gebouw 141
10.2 Begrip bodemwaarde 143
10.3 Afschrijfbeperkingen 144
10.4 Verhuur van vakantiehuizen en hotels 146
10.5 In buitenland gelegen gebouwen 146
10.6 Werktuigenvrijstelling 146
10.7 Afschrijven, herinvesteren en lagere bedrijfswaarde 146
10.7.1 Aanhorigheden 148
10.8 Splitsing van opstal en ondergrond buiten verbonden relaties 148
10.9 Verbouwingen 149
10.10 Investeringen in één gebouw door verbonden personen 150
10.10.1 Verbonden personen en verbonden lichamen 151
10.11 Eenmanszaken 152
10.12 Samenwerkingsverbanden 152
10.13 Willekeurig afschrijven 154
10.14 Lagere bedrijfswaarde 154
10.15 Investeringsaftrek 157
10.15.1 Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek 158
10.15.2 Energie-investeringsaftrek 159
10.15.3 Milieu-investeringsaftrek 160
10.16 Kostenegalisatiereserve 161

11 HERINVESTERINGSRESERVE 163
11.1 Strekking regelgeving omtrent herinvesteren 163
11.2 Voorwaarden vormen van reserve 164
11.2.1 Vervreemden 164
11.2.2 Bedrijfsmiddel 165
11.2.3 Afschrijvingstermijn 166
11.2.4 Uitgesloten bedrijfsmiddelen 167
11.2.5 Herinvesteringsvoornemen 167
11.3 Afboeken van herinvesteringsreserve 168
11.3.1 Boekwaarde-eis 168
11.3.2 Volgorde van afboeken 170
11.3.3 Economisch dezelfde functie 170
11.4 Maximale termijn voor herinvesteren 172
11.5 Herinvesteren na toepassing willekeurige afschrijving 172
11.6 Herinvesteren vóór vervreemding 173
11.7 Overheidsingrijpen 173

12 RESULTAAT UIT OVERIGE WERKZAAMHEDEN 175
12.1 Bronvereisten 176
12.1.1 Verrichten van arbeid 176
12.1.2 Deelname aan het economisch verkeer 177
12.1.3 Voordeel beogen en voordeel verwachten 177
12.2 Meer dan normaal vermogensbeheer 178
12.2.1 Uitponden 178
12.2.2 In belangrijke mate verrichten van groot onderhoud of aanpassingen 179
12.2.3 Voorkennis of vergelijkbare bijzondere vormen van kennis 180
12.3 Ter beschikking stellen aan onderneming van verbonden persoon 180
12.3.1 Verbonden persoon 182
12.3.2 Ongebruikelijke terbeschikkingstelling 182
12.3.3 Heffing 183

13 SPAREN EN BELEGGENIN BOX 3 185
13.1 Waardering van onroerende zaken voor box 3 186
13.1.1 Hoofdregel waardering box 3 189
13.1.2 Waardering onroerende zaken 190
13.1.3 (Landbouw)gronden 192
13.1.4 Rechten op onroerende zaken 193
13.1.5 Aandeel Vereniging van Eigenaren 194
13.1.6 Waardering van schulden 194
13.1.7 Conclusie 195
13.2 Waardering woningen anders dan eigen woning 195
13.3 Belastingarbitrage 196
13.3.1 Verschuiving van vermogen 197
13.3.2 Sfeerovergang van box 3 naar box 1 197
13.3.3 Sfeerovergang van box 1 naar box 3 197
13.3.4 Andere overgangsmogelijkheden 198

14 VERHUURDER HEFFING 199
14.1 Achtergrond 199
14.2 Wie is belastingplichtig? 200
14.3 Grondslag en tarief 201
14.4 Aangifte doen 202
14.5 Verhuurderheffing als kosten 203
14.6 Heffingskorting en vrijstelling tijdelijke woningen 203

15 ONROERENDE ZAKEN EN ERFBELASTING 205
15.1 Nalatenschap 205
15.2 Bedrijfsopvolgingsregeling 206
15.2.1 TBS pand onder bedrijfsopvolgingsregeling 208
15.3 Conclusie 209

Tot slot 211

BIJLAGEN
1. Toelichting optieverzoek belaste levering bij bijlagen 2, 3 en 4 213
2. Verzoek om toepassing van artikel 11, lid 1,letter a, sub 2 Wet OB 1968 214
3. Verklaring omtrent het gebruik van de onroerende zaak 215
4. Verklaring omtrent het gebruik van de onroerende zaak, over het tweede boekjaar 216
5. Factuurvereisten 217
6. Toelichting schema btw en overdrachtsbelasting bij Onroerende zaken 219
7. Praktische tips 225

Afkortingen 229
Noten 230
Begrippen 231