Basisboek Vastgoedrekenen

Voorwoord 11
Van de auteur 13

DEEL A: INTRODUCTIE VASTGOEDREKENEN 15
BASISKENNIS VASTGOED 17
1.1 Inleiding 17
1.2 Ontwikkelfase 19
1.2.1 Initiatief 20
1.2.2 Ontwerp 20
1.2.3 Voorbereiding 21
1.2.4 Realisatie 22
1.2.5 Sloop 22
1.3 Beheerfase 22
1.3.1 Nazorg 23
1.3.2 Gebruik 23
1.4 Beheersing bouwproces 23
1.4.1 Marktconformiteit 25
1.4.2 Soorten vastgoedontwikkeling 25
1.5 Betrokken partijen 25
1.5.1 Overheid 26
1.5.2 Vastgoedontwikkelaars 28
1.5.3 Beleggers 29
1.5.4 Corporaties 29
1.5.5 Banken 30
1.5.6 Eindgebruikers 30
1.6 Projecttypen 30
1.6.1 Uitleggebieden 31
1.6.2 Binnenstedelijke ontwikkeling 31
1.6.3 Herontwikkeling 32

RESIDUEEL REKENEN 33
2.1. Grondfinanciering 36
2.2 Grondexploitatie 37
2.2.1 Publieke grondexploitatie 39
2.2.2 Bouwclaimmodel 40
2.2.3 Gezamenlijke grondexploitatie 40
2.2.4 Concessiemodel 41
2.2.5 Zelfrealisatie o.b.v. exploitatieovereenkomst 41
2.3 Opstalexploitatie 41
2.4 Vastgoedexploitatie (eigenaar) 42
2.5 Vastgoedexploitatie (gebruiker) 43

VASTGOED REKENMODEL 45
3.1 Het rekenmodel 46
3.2 Het kasstroomschema 48

RISICO EN VASTGOEDREKENEN 51
4.1 Risico: kost geld of levert geld op? 52
4.2 Kredietcrisis 2008 53
4.3 Eurocrisis 2010 54
4.4 Huizenprijzen stijgen op lange termijn, of niet? 56
4.5 Risicokwantificering 57
4.5.1 Gevoeligheidsanalyse 58
4.5.2 Risicoanalyse 59
4.5.3 Beheersmaatregelen 62

DEEL B: VASTGOEDEXPLOITATIE VASTGOEDEXPLOITATIE 67
5.1 Vastgoedexploitatie eigenaar 68
5.1.1 Kenmerken 68
5.1.2 Restwaarde op basis van huidig gebruik 69
5.1.3 Restwaarde op basis van hergebruik of sloop-nieuwbouw 70
5.1.4 Betrokken partijen 70
5.1.5 Woningbouwcorporaties 70
5.1.6 Commerciële vastgoedbeleggers 71
5.1.7 Vastgoedfinanciers 71
5.1.8 Kosten en opbrengsten 71
5.1.9 Aankoopkosten vastgoed 72
BASISBOEK VASTGOEDREKENEN 5
5.1.10 Financieringskosten 72
5.1.11 Beheerkosten 73
5.1.12 Verhuuropbrengsten 74
5.2 Vastgoedexploitatie (eind)gebruiker 75
5.2.1 Samenhang vastgoedexploitatie (eigenaar) 75
5.2.2 Samenhang opstalexploitatie 75
5.2.3 Kenmerken 76
5.2.4 Betrokken partijen 76
5.2.5 Kosten en opbrengsten 77
5.2.6 Huurlasten 77
5.2.7 Financieringskosten 78
5.2.8 Overige kosten 82
5.2.9 Opbrengsten 82
5.3 Rekenmodel vastgoedexploitatie 83
5.3.1 Hoeveelheden 84
5.3.2 Vaste en variabele exploitatiekosten 84
5.3.3 Opbrengsten 86
5.3.4 Tijd 87
5.3.5 Discounted Cashflow model 89

REKENBEGRIPPEN VASTGOEDEXPLOITATIE 93
6.1 Begrippen rekenen met tijd 94
6.1.1 Inflatie en deflatie 94
6.1.2 Rente of intrest 94
6.1.3 Prijspeil waarde 94
6.1.4 Geïndexeerde waarde 95
6.1.5 Contante waarde 95
6.1.6 Disconteringsvoet of rentevoet 95
6.1.7 Netto contante waarde 96
6.2 Rendementsbegrippen 97
6.2.1 BAR 97
6.2.2 NAR 98
6.2.3 IRR 99
6.2.4 WACC 99
6.3 Begrippen waardebepalingen 100
6.3.1 DCF-methode 100
6.3.2 Exit Yield 100
6.3.3 Residuele waarde 101
6.3.4 Grondquote 101
6.3.5 Onrendabele top 102

RISICO’S VASTGOEDEXPLOITATIE 103
REKENVOORBEELD DEEL B: VASTGOEDEXPLOITATIE 107
DEEL C: OPSTALEXPLOITATIE OPSTALEXPLOITATIE 129
8.1 Kenmerken 130
8.2 Betrokken partijen 130
8.3 Kosten en opbrengsten 130
8.3.1 Grondkosten 131
8.3.2 Bouwkosten 132
8.3.3 Bijkomende kosten 134
8.3.4 Financieringskosten 139
8.3.5 Algemene kosten 140
8.3.6 Opbrengsten 141
8.4 Samenhang vastgoedexploitatie (eigenaar) 142
8.5 Samenhang vastgoedexploitatie (eindgebruiker) 143
8.6 Rekenmodel opstalexploitatie 144
8.6.1 Hoeveelheden 145
8.6.2 Stichtingskosten 148
8.6.3 Opbrengsten 151
8.6.4 Planning 151
8.7 Residuele grondwaarde 151
8.7.1 Voorbeelden residuele grondwaarde 153
8.7.2 Tot slot 155

RISICO’S OPSTALEXPLOITATIE 157
9.1 Risico procedures 159
9.2 Risico’s van kosten 161
9.3 Risico’s van de opbrengsten 162
9.4 Risico van planning 163

BASISBOEK VASTGOEDREKENEN 7
REKENVOORBEELD DEEL C: OPSTALEXPLOITATIE 165
DEEL D: GRONDEXPLOITATIE GRONDEXPLOITATIE 177
10.1 Grondfinanciering 178
10.1.1 Kenmerken 179
10.1.2 Betrokken partijen 179
10.1.3 Gemeente 179
10.1.4 Grondhandelaren 180
10.1.5 Ontwikkelaars 180
10.1.6 Ontwikkelende aannemers 181
10.1.7 Wet Voorkeursrecht Gemeenten 181
10.1.8 Kosten en opbrengsten 182
10.1.9 Verwervingssom 182
10.1.10 Verwervingskosten 183
10.1.11 Beheerkosten 183
10.1.12 Financieringskosten 183
10.1.13 Opbrengsten 185
10.1.14 Samenhang grondexploitatie 185
10.2 Grondexploitatie 186
10.2.1 Kenmerken 186
10.2.2 Betrokken partijen 186
10.2.3 Kosten 188
10.2.4 Verwerving of grondaankoop 188
10.2.5 Sloop en sanering 189
10.2.6 Bouwrijp maken 190
10.2.7 Woonrijp maken 192
10.2.8 Planstructurele kosten 193
10.2.9 Bijkomende kosten 194
10.2.10 Financieringskosten 196
10.2.11 Kostenstijging 198
10.2.12 Risicovoorziening en algemeen onvoorzien 198
10.2.13 Kavelopbrengsten 198
10.2.14 Koopwoningmarkt 200
10.2.15 Sociale huurwoningmarkt 202
10.2.16 Commerciële functies 203
10.2.17 Maatschappelijke functies 204
10.2.18 Subsidies 204
10.2.19 Samenhang opstalexploitatie 205
10.3 Rekenmodel grondfinanciering 206
10.3.1 Kosten 206
10.3.2 Opbrengsten 207
10.4 Rekenmodel grondexploitatie 207
10.4.1 Ruimtegebruik 208
10.4.2 Programmabeschrijving 210
10.4.3 Investeringen 211
10.4.4 Opbrengsten 213

RISICO’S GRONDEXPLOITATIE 217
11.1 Risico’s grondfinanciering 217
11.1.1 Bestemmingsrisico 218
11.1.2 Planning en doorlooptijd 219
11.1.3 Rentekosten/financieringslast 219
11.1.4 Opbrengsten 219
11.2 Risico’s grondexploitatie 220
11.2.1 Risico verwervingskosten 221
11.2.2 Risico sloop- en saneringskosten 221
11.2.3 Risico archeologie 221
11.2.4 Risico civieltechnische kosten 222
11.2.5 Risico plankosten 222
11.2.6 Risico’s in verschillende fasen van de grondexploitatie 222

REKENVOORBEELD DEEL D: GRONDFINANCIERING 225
REKENVOORBEELD DEEL D: GRONDEXPLOITATIE 229
BASISBOEK VASTGOEDREKENEN 9
DEEL E: DUURZAAMHEID 247
REKENEN AAN DUURZAAMHEID 249
12.1 De Energietransitie 250
12.1.1 Energietransitie en Vastgoedwaarde(ring) 252
12.1.2 Rekenmethodiek energielabel en BENG 255
12.1.3 Kosten of (meer)waarde 256
12.2 Circulaire bouweconomie 258
12.2.1 De waarde van circulariteit 259
12.2.2 Rekenen aan Circulariteit 261
12.3 Natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen 268

DEEL F: OEFENVRAGEN EN ANTWOORDEN 275
OEFENVRAGEN 277
Deel A 277
Deel B 281
Deel C 285
Deel D 287

ANTWOORDEN 295
Deel A 295
Deel B 299
Deel C 305
Deel D 307

Literatuurlijst en noten 317
Begrippen index 321