1 Inleiding 15
1.1 Plaats van het vastgoed in het systeem van het vermogensrecht 15
1.2 Vastgoed, onroerend goed en registergoed 16
1.3 Terminologie 17
1.4 Afbakening van het onderwerp 18
2 Onroerende zaak 19
2.1 Inleiding 19
2.2 Wanneer is een zaak onroerend? 22
2.3 Zaakseenheid en bestanddeelvorming; inleiding 27
2.4 Zaakseenheid bij grond in het platte vlak 29
2.5 Zaakseenheid bij gebouwen, werken en beplantingen: de bestanddelenregel (art. 3:4 BW) 35
2.6 Zaakseenheid bij gebouwen in ruimtelijk opzicht: het gebouw als ruimtelijke eenheid 45
2.7 Zaakseenheid bij grond in het verticale vlak 48
2.7.1 Inleiding 48
2.7.2 Zijn gebouwen, werken en beplantingen bestanddelen van de grond? 49
2.8 Zaakseenheid tussen grond en opstal: verticale natrekking 53
2.8.1 Inleiding: de superficies-regel (art. 5:20 BW) 53
2.8.2 Het Portacabin-arrest: de bestemming als criterium voor verticale natrekking 54
2.8.3 Kritiek op het bestemmingscriterium 58
2.8.4 Het bestemmingscriterium in de latere rechtspraak 63
2.8.5 Onderlinge verhouding en samenloop van de superficies-regel (art. 5:20 BW) en de bestanddelenregel (art. 3:4 BW) 73
2.9 Zaakseenheid tussen grond en beplantingen 77
2.10 Horizontale natrekking 78
2.11 ‘Doorknip’ van de verticale natrekking bij netwerken van kabels en leidingen (art. 5:20 lid 2 BW) 84
2.12 Natrekking en bestanddeelvorming bij circulair bouwen 88
3 Bronnen van kooprecht 97
3.1 Wettelijk kader 97
3.2 Modelcontracten 98
3.3 Structuur van de modelcontracten 100
3.4 Zijn modelcontracten algemene voorwaarden? 101
4 Totstandkoming van de koopovereenkomst 105
4.1 Inleiding 105
4.4.1 Hoe vinden verkoper en koper elkaar op de
vastgoedmarkt? 105
4.1.2 Hoe vinden verkoper en koper elkaar bij het sluiten van de koopovereenkomst? Een schematisch overzicht 107
4.2 Totstandkoming van wilsovereenstemming: aanbod en aanvaarding 110
4.3 De precontractuele onderhandelingsfase: vrijheid versus gradaties van gebondenheid 118
4.3.1 Inleiding 118
4.3.2 Het leerstuk afgebroken onderhandelingen 119
4.3.3 Het afbreken van onderhandelingen over de koop van vastgoed in de drie Plas/Valburg-situaties 122
4.3.4 De vordering tot dooronderhandelen 128
4.3.5 Enkele andere aspecten van onderhandelen over vastgoedtransacties 130
4.4 Van precontractuele onderhandelingen naar rompovereenkomst 134
4.4.1 Inleiding 134
4.4.2 Omslagmoment of vloeiende lijn? 134
4.4.3 Het tot stand komen van een rompovereenkomst; algemene en bijzondere essentialia van de koop van vastgoed 137
4.4.4 De algemene essentialia van de koop van vastgoed 142
4.4.5 Enige casuïstiek; voorbeelden uit de (kortgeding)rechtspraak 149
4.5 Van rompovereenkomst naar getekende koopakte 153
4.6 Betekenis van het schriftelijk koopcontract 158
4.7 Is uitbreiding van het schriftelijkheidsvereiste gewenst? 160
4.8 Onderhandelingsafspraken en voorbehouden 163
4.8.1 De onderhandelingsovereenkomst 163
4.8.2 Onderhandelen onder voorbehoud 165
4.8.3 Het voorbehoud van een schriftelijk koopcontract (‘subject to contract/signature’) 165
4.8.4 Het voorbehoud van goedkeuring door een derde (subject to board approval) 167
4.9 De rol van de makelaar 172
4.10 De rol van de notaris 182
5 Woningkoop door consumenten (art. 7:2 BW) 187
5.1 Inleiding: de wet ‘koop onroerende zaken’ op hoofdlijnen 187
5.2 De wordingsgeschiedenis van art. 7:2 BW 188
5.3 De begrippen ‘woning’ en ‘consument-koper’ 192
5.3.1 Tot bewoning bestemde onroerende zaak 193
5.3.1.1 Bestaande woning 193
5.3.1.2 Nieuwbouw 200
5.3.2 De koper is consument 208
5.4 Het vereiste van geschrift/akte 209
5.4.1 Gevolgen niet-inachtneming vormvoorschrift 209
5.4.2 Verplichte inhoud van de koopakte 213
5.4.3 Wijziging of aanvulling van de afspraken: weer schriftelijk en nieuwe bedenktijd? 215
5.4.4 Geen nieuwe bedenktijd bij tweede koopcontract tussen dezelfde partijen (art. 7:2 lid 2, slot, BW) 219
5.4.5 Elektronisch is ook schriftelijk 221
5.5 Het ontbindingsrecht van de koper: de bedenktijd 225
5.5.1 Inleiding en terminologie 225
5.5.2 Het doel van de bedenktijd 227
5.5.3 Aanvang en duur van de bedenktijd 228
5.5.4 Uitoefening van het ontbindingsrecht 230
5.5.5 Afstand van de ontbindingsbevoegdheid 232
5.6 Overige kwesties 234
5.7 Uitzonderingen op art. 7:2 BW 235
5.7.1 Veilingkoop 235
5.7.2 Timeshare-overeenkomsten 238
5.7.3 Huurkoop 238
5.8 De toekomst van de bedenktijd 239
6 Verplichtingen van de verkoper en de koper: algemeen overzicht 241
6.1 Verplichtingen van de verkoper 241
6.1.1 Het wettelijk systeem. Overzicht van afdeling 7.1.2 241
6.1.2 Aflevering 246
6.1.3 Toebehoren 250
6.2 Verplichtingen van de koper 253
6.2.1 Inleiding 253
6.2.2 Betaling van de koopprijs 253
6.2.3 Kosten en belastingen 258
6.2.4 Betaling van een waarborgsom of het stellen van een bankgarantie 258
6.2.5 Medewerking aan aflevering en eigendomsoverdracht 259
7 Conformiteit I: het wettelijk stelsel (art. 7:17 BW) 261
7.1 Inleiding: art. 7:17 BW een open norm 261
7.2 De aard van de conformiteitsverplichting 264
7.2.1 Wettelijke garantie of resultaatsverbintenis? 264
7.2.2 Regelend of dwingend recht? 268
7.3 De eigenschappen van het verkochte 268
7.4 Twee peilmomenten 277
7.5 De verwachtingen van de koper 278
7.5.1 De omstandigheden van het geval 278
7.5.2 Mededelingen door de verkoper 282
7.5.3 Vermelding van maat en oppervlakte 286
7.6 Onderzoeksplicht van de koper en mededelingsplicht van de verkoper 294
7.7 Risicoverdeling bij een voor beide partijen verborgen gebrek 311
7.8 Normaal en bijzonder gebruik 316
7.8.1 Inleiding 316
7.8.2 Normaal gebruik 317
7.8.3 Bijzonder gebruik 321
8 Conformiteit II: contractspraktijk 323
8.1 Inleiding 323
8.2 Exoneraties 324
8.3 Garanties 332
8.4 De normaalgebruikclausule in art. 6.3 NVM-model 339
8.5 Onbekendheidsverklaringen 353
8.6 Ouderdomsclausule 358
8.7 De onderlinge verhouding van exoneratie, garantie/ resultaatsverbintenis en onbekendheidsverklaring; de structuur van art. 6 NVM-model 362
9 Verplichting van de verkoper tot overdracht vrij van lasten en beperkingen (art. 7:15 BW) 365
9.1 Inleiding 365
9.2 Welke lasten en beperkingen vallen onder art. 7:15 BW? 366
9.2.1 Inleiding 366
9.2.2 Publiekrechtelijke lasten en beperkingen 367
9.2.3 Privaatrechtelijke lasten en beperkingen 373
9.2.4 Ontwikkeling van de praktijk onder het BW 380
9.3 In hoeverre kan contractueel van art. 7:15 lid 1 BW worden afgeweken? 380
9.4 Wat is ‘uitdrukkelijk aanvaarden’? 382
9.4.1 Inleiding 382
9.4.2 Kan ook een aanvaarding in algemene bewoordingen ‘uitdrukkelijk’ zijn? 382
9.4.3 Moet de koper altijd ‘met zoveel woorden’ aanvaarden? 385
9.4.4 De omstandigheden van het geval 386
9.4.5 Conclusies over uitdrukkelijk aanvaarden 387
9.5 De verhouding tot art. 3:23 BW 387
9.6 Het tweede lid van art. 7:15 BW 389
10 Klachtplicht en verjaring (art. 7:23 BW) 397
10.1 Algemene opmerkingen 397
10.2 De klachtplicht van art. 7:23 lid 1 BW 400
10.2.1 ‘Bekwame tijd’ een open en flexibele termijn 400
10.2.2 Inspectie- en meldingstermijn; aanvang en duur van de inspectietermijn 401
10.2.3 Uitzonderingen op de inspectieplicht 405
10.2.4 De meldplicht na ontdekking van het gebrek 406
10.2.5 Het gewicht van het nadeel bij de verkoper en de afweging tegen het rechtsverlies bij de koper 411
10.2.6 Stelplicht en bewijslast 414
10.2.7 Nieuwe gebreken na eerdere melding 417
10.2.8 Klagen vóór aflevering 418
10.2.9 Klachtplicht voor een gebrek dat al aan verkoper bekend is 420
10.2.10 Contractuele klachtplicht 421
10.3 Verjaring (art. 7:23 leden 2 en 3 BW) 425
10.4 Art. 7:23 BW treft alle vorderingen en verweren gebaseerd op non-conformiteit 428
11 Overgang van het risico (art. 7:10 BW) 435
11.1 Inleiding 435
11.2 Het soort risico en tijdstip van risico-overgang op de koper (art. 7:10 lid 1 BW) 436
11.3 De omvang van het risico 440
11.4 De risicoregeling in de modelcontracten 442
11.5 Het risico bij verzuim van de koper (art. 7:10 lid 2 BW) 444
11.6 Ontbinding door de koper na risico-overgang (art. 7:10 leden 3 en 4 BW) 448
11.7 Risico na vernietiging en vervulling ontbindende voorwaarde 454
11.8 Risico-overgang en verzekering 456
12 Enkele veelvoorkomende bedingen 465
12.1 Inleiding 465
12.2 Waarborgsom of bankgarantie 465
12.2.1 Algemeen 465
12.2.2 Gevolgen van de zekerheidsfunctie van waarborgsom en bankgarantie 467
12.3 Boetebeding 476
12.4 Het financieringsvoorbehoud 487
12.5 Andere ‘ontbindende voorwaarden’ 497
12.6 Bestendig gebruikelijk beding; bewijslast 500
Verkort aangehaalde literatuur 507
Jurisprudentieregister 511
Trefwoordenregister 519
14 Vastgoedtransacties
