Huurder, verhuurder & recht in de praktijk

Deel I Huurovereenkomst algemeen 15
1 Huurovereenkomst 17
1.1 Huurovereenkomst: het belang 17
1.2 Huurovereenkomst: definitie huur 19
1.3 Huurovereenkomst: de naam is niet relevant 23
1.4 Huurovereenkomst: geen huurovereenkomst ondanks gebruik van een zaak 25
1.5 Huurovereenkomst: object van de huurovereenkomst 26
1.6 Huurovereenkomst: totstandkoming 27
1.7 Huurovereenkomst: mondeling of schriftelijk? 28
1.8 Huurovereenkomst: bepaalde tijd of onbepaalde tijd? 29
1.9 Huurovereenkomst: huurregimes 30
1.9.1 Algemene bepalingen 33
1.9.2 Woonruimtebepalingen 33
1.9.3 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) 34
1.9.4 230a-ruimte (overige bedrijfsruimte) 36
1.10 Gemengde overeenkomsten 36

2 Verplichtingen van de verhuurder 39
2.1 Verplichting verhuurder: ter beschikking stellen van de zaak 40
2.2 Verplichting verhuurder: gebrek en huurgenot 43
2.2.1 Huurgenot 44
2.2.2 Gebrek 44
2.3 Gebrek: uitzonderingen 49
2.3.1 Uitzondering 1: een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid 49
2.3.2 Uitzondering 2: een feitelijke stoornis zonder bewering van recht 51
2.3.3 Uitzondering 3: bewering van recht zonder feitelijke stoornis 59
2.4 Gebrek: afwijking van de regel 60
2.5 Gebrek: rechten huurder 61
2.6 Gebrek: verhelpen van gebreken 62
2.7 Verhelpen van gebreken: uitzonderingen 69
2.7.1 Uitzondering 1: herstel van het gebrek is onmogelijk 70
2.7.2 Uitzondering 2: onredelijk hoge kosten 71
2.7.3 Uitzondering 3: kleine herstellingen 75
2.7.4 Uitzondering 4: de huurder is zelf aansprakelijk 79
2.8 Herstellen van gebreken: huurder verhelpt zelf het gebrek 80
2.9 Gebrek: huurprijsvermindering 83
2.9.1 Huurprijsvermindering: evenredigheid 85
2.9.2 Huurprijsvermindering: substantiële aantasting van het huurgenot 86
2.9.3 Huurprijsvermindering: in rechte of buiten rechte? 88
2.9.4 Huurprijsvermindering: kennisgeving 88
2.9.5 Huurprijsvermindering: regelend of dwingend? 92
2.9.6 Huurprijsvermindering: uitzonderingen 93
2.10 Gebrek: schadevergoeding 95
2.11 Gebrek: ontbinding huurovereenkomst 106

3 Verplichtingen van de huurder 109
3.1 Verplichting huurder: voldoening tegenprestatie 109
3.2 Verplichting huurder: goed huurder 114
3.3 Verplichting huurder: gebruik overeenkomstig de bestemming 121
3.4 Verplichting huurder: veranderingen door huurder 129
3.5 Verplichting huurder: dulden dringende werkzaamheden en renovatie 147
3.5.1 Dringende werkzaamheden 149
3.5.2 Renovatie 152
3.5.3 Renovatie: complexgewijze renovatie 154
3.5.4 Renovatie: tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten 157
3.6 Verplichting huurder: oplevering van het gehuurde 160
3.6.1 Er is een beschrijving opgemaakt 163
3.6.2 Er is geen beschrijving opgemaakt 166
3.6.3 Uitzonderingen 168
3.7 Aansprakelijkheid huurder voor schade aan het gehuurde 171
3.8 Aansprakelijk voor de gedragingen van medebewoners 181
3.9 Verplichting huurder: tijdige oplevering van het gehuurde 186
3.10 Verplichting huurder: is de huurder verplicht om een waarborgsom te betalen? 188

Deel II Huur woonruimte 193
4 Huur van woonruimte 195
4.1 Huur woonruimte: begrip woonruimte 195
4.1.1 Zelfstandige woning 197
4.1.2 Onzelfstandige woning 197
4.2 Huur woonruimte: huur- en huurprijsbescherming 198
4.3 Huur- en huurprijsbescherming: uitzondering 199
4.3.1 Uitzondering 1: ‘gebruik naar zijn aard van korte duur’ 199
4.3.2 Uitzondering 2: hospitaverhuur 203
4.4 Huur woonruimte: medehuurder 207
4.4.1 Medehuurder: de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder 210
4.4.2 Medehuurder: niet alleen rechten, maar ook verplichtingen 213
4.4.3 Medehuurder: medehuurder wordt huurder 216
4.4.4 Medehuurder: verblijf elders tijdens echtscheiding, scheiding van tafel en bed en beëindiging van geregistreerd partnerschap 217
4.4.5 Medehuurder: toedeling van de woonruimte 218
4.4.6 Woonruimte: medebewoner wil medehuurder worden 224
4.4.7 Woonruimte: contractuele medehuurder 230
4.5 Woonruimte: overlijden van de hoofdhuurder 230
4.5.1 Overlijden huurder: gevolg voor de medehuurder 231
4.5.2 Overlijden huurder: gevolg voor de samenwoners 234
4.5.3 Overlijden huurder: er is niemand die huurder wordt 241
4.6 Huur woonruimte: onderhuur 242
4.6.1 Onderhuur: voortzetting onderhuur 250
4.6.2 Onderhuur: voorwaarden voortzetting onderhuur 253
4.6.3 Onderhuur: beëindiging onderhuur door de hoofdverhuurder 256
4.6.4 Onderhuur: voorwaarden beëindiging onderhuur 258
4.6.5 Onderhuur: zelfstandige ruimte 265

5 Huurprijzen 269
5.1 Huurprijzen woonruimte: vrijheid voor partijen 269
5.2 Huurprijzen woonruimte: relevante regels 271
5.3 Huurprijzen woonruimte: huurliberalisatie bij zelfstandige woningen 271
5.4 Huurprijzen woonruimte: all-inprijzen 273
5.5 Huurprijzen woonruimte: welke huurprijsbescherming biedt de wetgever aan huurders? 274
5.6 Huurprijzen woonruimte: de rol van de Huurcommissie bij huurprijsbescherming 275
5.6.1 De rol van de Huurcommissie bij huurprijsbescherming: de werkwijze van de Huurcommissie 275
5.6.2 De rol van de Huurcommissie bij huurprijsbescherming: werking van de uitspraken van de Huurcommissie 276
5.6.3 De rol van de Huurcommissie bij huurprijsbescherming: waarom naar de Huurcommissie? 277
5.7 Huurprijsbescherming 277
5.7.1 Huurprijsbescherming: de toets van de redelijkheid aanvangshuurprijs 277
5.7.2 De toets van de redelijkheid aanvangshuurprijs: twee verschillende termijnen 279
5.7.3 De toets van de redelijkheid aanvangshuurprijs: de wijze van toetsing door de Huurcommissie 283
5.7.4 De toets van de redelijkheid aanvangshuurprijs: gevolg uitspraak Huurcommissie 287
5.8 Huurprijzen: huurprijsverhoging 289
5.8.1 Huurprijsverhoging: twee manieren van huurverhoging 290
5.8.2 Huurprijsverhoging: bezwaar tegen het voorstel tot verhoging 292
5.8.3 Huurprijsverhoging: de verhuurder schakelt de Huurcommissie in 293
5.9 Huurprijzen: huurprijsverlaging 293
5.10 Gebrekenprocedure bij de Huurcommissie 296
5.10.1 Gebrekenprocedure bij de Huurcommissie: voorbereidend onderzoek 296
5.10.2 Gebrekenprocedure bij de Huurcommissie: welke verlaging past de Huurcommissie toe? 297
5.10.3 Gebrekenprocedure bij de Huurcommissie: aandachtspunten bij de tijdelijke huurverlaging 297
5.11 Afrekening servicekosten 297
5.11.1 Afrekening servicekosten: naar de Huurcommissie 299
5.11.2 Afrekening servicekosten: de Huurcommissie maakt een rapport van voorbereidend onderzoek 299
5.12 Huurprijsbescherming bij een all-inprijs 301

6 Bemiddelingskosten 307

7 Einde huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tijdelijke huurovereenkomsten) 309
7.1 Einde huur woonruimte: huurovereenkomst voor bepaalde tijd 310
7.2 Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: einde van rechtswege 314
7.3 Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: langer dan twee jaar zelfstandige woonruimte en langer dan vijf jaar onzelfstandige woonruimte 317
7.4 Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: schriftelijk informeren van de huurder door de verhuurder 318
7.5 Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: gevolg van niet tijdig informeren huurder door de verhuurder 320
7.6 Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: tussentijdse opzegging 324
7.7 Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: (tussentijdse) opzegtermijn 327
7.8 Huurovereenkomst voor bepaalde tijd: verlenging 328

8 Opzegging huurovereenkomst 331
8.1 Opzegging huurovereenkomst: opzegging bepaalde tijd 332
8.2 Opzegging huurovereenkomst: opzegging onbepaalde tijd 333
8.3 Opzegging huurovereenkomst door de huurder 335
8.3.1 Opzegging huurovereenkomst door de huurder: de wijze waarop 335
8.3.2 Opzegging huurovereenkomst door de huurder: opzegtermijn 335
8.4 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder 336
8.4.1 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder: de wijze waarop 337
8.4.2 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder: opzegtermijn 338tijk
8.4.3 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder: onjuiste opzegtermijn 340
8.4.4 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder: afspreken van afwijkende opzegtermijnen 341
8.4.5 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder: zes weken reactietijd 342
8.4.6 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder: nog geen einde huur als huurder niet akkoord gaat 343
8.4.7 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder: toewijzing of afwijzing van de vordering 346
8.4.8 Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder: vermelden gronden van opzegging 349

9 Gronden van opzegging 353
9.1 Gronden van opzegging: grond 1 (de huurder heeft zich niet gedragen als een goed huurder) 354
9.2 Gronden van opzegging: grond 2 (beëindiging van tussenhuurovereenkomst) 364
9.2.1 Tussenhuur: verlenging 371
9.2.2 Tussenhuur: einde 371
9.3 Gronden van opzegging: grond 3 (dringend eigen gebruik) 375
9.3.1 Voorwaarde 1: eigen gebruik moet dringend zijn 377
9.3.2 Voorwaarde 2: belangenafweging 392
9.3.3 Voorwaarde 3: passende, vervangende woonruimte 396
9.3.4 Dringend eigen gebruik: huisvestingsvergunning 401
9.3.5 Dringend eigen gebruik: wachttijd van drie jaar 401
9.3.6 Dringend eigen gebruik: tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten 402
9.4 Gronden van opzegging: grond 4 (weigering van een redelijk aanbod) 404
9.5 Gronden van opzegging: grond 5 (verwezenlijking bestemmingsplan) 407
9.6 Gronden van opzegging: grond 6 (hospitaverhuur) 412

10 Ontbinding 419
10.1 Einde huurovereenkomst woonruimte: ontbinding 419
10.2 Ontbinding: betekenis 422
10.3 Ontbinding: gerechtelijke of buitengerechtelijke ontbinding? 423
10.4 Ontbinding: afwijking ten nadele van de huurder 424
10.5 Ontbinding: wel tekortkoming, maar geen ontbinding 426
10.6 Ontbinding: uitzondering op het vereiste gerechtelijke ontbinding 430
10.7 Ontbinding: buitengerechtelijke ontbinding 431

11 Wederzijds goedvinden 435

12 Koop breekt geen huur 441

13 Einde dienstwoning 447

Deel III Huur bedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte) 451
14 Huur van 290-bedrijfsruimte 453
14.1 Huur en verhuur van 290-bedrijfsruimte 453
14.2 290-bedrijfsruimte: wanneer is er sprake van 290-bedrijfsruimte? 454
14.3 290-bedrijfsruimte: voorwaarden 456
14.3.1 Voorwaarde 1 457
14.3.2 Voorwaarde 2 461
14.3.3 Voorwaarde 3 466
14.4 Huurtermijnen: aanvangsduur van vijf jaar 470
14.4.1 Huurtermijnen: langere termijn dan vijf jaar 471
14.4.2 Huurtermijnen: verstrijken van de vijfjarentermijn 471
14.4.3 Huurtermijnen: termijn langer dan vijf maar korter dan tien jaar 472
14.4.4 Huurtermijnen: geen verlenging 473
14.4.5 Huurtermijnen: termijn van tien jaar 474
14.4.6 Huurtermijnen: huurovereenkomst voor maximaal twee jaar 475
14.4.7 Huurtermijnen: na tien jaar onbepaalde tijd 475
14.5 290-bedrijfsruimte: beëindiging 476
14.6 Beëindiging: einde door opzegging 477
14.6.1 Einde door opzegging: tussentijdse opzegging 478
14.6.2 Einde door opzegging: tijdstip van opzegging 479
14.6.3 Einde door opzegging: opzegtermijn 480
14.6.4 Opzegging: de wijze van opzegging 480
14.6.5 Opzegging: huurder stemt niet toe in de beëindiging 481
14.6.6 Beëindiging: opzegging huurovereenkomst onbepaalde tijd 482
14.6.7 Einde door opzegging: opzeggingsgronden 483
14.7 Opzeggingsgronden: de wettelijke gronden 484
14.7.1 Opzeggingsgronden: eerste termijn 484
14.7.2 Opzeggingsgronden: de eerste twee opzeggingsgronden 486
14.8 Opzeggingsgrond: slechte bedrijfsvoering (art. 7:296 lid 1 sub a BW) 488
14.9 Opzeggingsgrond: dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW) 491
14.9.1 Dringend eigen gebruik: eigen gebruik 492
14.9.2 Dringend eigen gebruik: gebruik anders dan 290-bedrijfsruimte 492
14.9.3 Dringend eigen gebruik: vervreemding 493
14.9.4 Dringend eigen gebruik: renovatie of sloop 494
14.9.5 Dringend eigen gebruik: vervangende bedrijfsruimte? 494
14.9.6 Dringend eigen gebruik: wachttijd 494
14.10 Opzeggingsgrond: huurder stemt niet toe in een redelijk aanbod 495
14.11 Opzeggingsgrond: verwezenlijking bestemmingsplan 498
14.12 Opzeggingsgrond: belangenafweging 499

15 Huurprijzen van 290-bedrijfsruimte 501

16 Huur van 230a-ruimte 505
16.1 230a-ruimte 505
16.2 230a-ruimte: wat is 230a-ruimte? 506
16.3 230a-ruimte: vrijheid om afspraken te maken 506
16.4 230a-ruimte: einde 507
16.4.1 Einde: de wijze waarop 508
16.4.2 Einde: verhuurder moet ontruiming aanzeggen 509
16.4.3 Einde: ontruimingsbescherming 510
16.4.4 Einde: geen ontruimingsbescherming 510
16.4.5 Einde: verlenging ontruimingsbescherming 511
16.5 Ontruimingsbescherming: belangenafweging 515
16.6 Ontruimingsbescherming: afwijzingsgronden 519
16.7 Ontruimingsbescherming: gebruikersvergoeding 523
16.8 230a-ruimte: semidwingend recht 524
16.9 Gemengde huurovereenkomsten 524
16.10 Recapitulerend 526

Trefwoordenregister 531
Jurisprudentieregister 535