Huurrecht begrepen

1 Inleiding 13
1.1 Wat is huur? 13
1.2 Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten 14
1.3 (Semi)dwingend recht 17
1.3.1 Regelend recht (of aanvullend recht) 17
1.3.2 Semidwingend recht 18
1.3.3 Dwingend recht 19
1.4 Ontstaan huurovereenkomst 21

2 Algemene bepalingen van het huurrecht 23
2.1 Verplichtingen verhuurder 24
2.2 Verplichtingen huurder 24
2.3 Het begrip gebrek 26
2.3.1 Objectivering 27
2.3.2 Toerekening huurder 29
2.3.3 Feitelijke stoornis 31
2.3.4 Bewering van recht zonder feitelijke stoornis 32
2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek 32
2.4.1 De herstelverplichting 32
2.4.2 Huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) 35
2.4.3 Schadevergoeding 37
2.4.4 Wetenschap verhuurder 39
2.5 Bijzondere bepalingen 41
2.5.1 Koop breekt geen huur 41
2.5.2 Tenietgaan gehuurde 43
2.5.3 Onderverhuur 45
2.6 Einde huurovereenkomst 45
2.6.1 Afloop van de bepaalde tijd/door opzegging 46
2.6.2 Beëindiging door beide partijen 46
2.6.3 Ontbinding 47
2.6.4 Opzegging 48
2.6.5 Overlijden huurder 49
2.7 Wijzigingen aan het gehuurde en het wegbreekrecht 50
2.8 Oplevering 52
2.9 Onderhoud en renovatie 53
2.9.1 Dringende werkzaamheden 53
2.9.2 Renovatie 55
2.9.2.1 Renovatievoorstel 57
2.10 Procederen in het huurrecht bij de rechter 58
2.10.1 Absolute bevoegdheid 58
2.10.2 Relatieve bevoegdheid 59
2.10.3 Dagvaarding of verzoekschrift 60
2.11 Vragen 61

3 Woonruimte 65
3.1 Wat is woonruimte? 65
3.1.1 Zelfstandig/onzelfstandig 67
3.1.2 Serviceflats 68
3.2 Duur van de huurovereenkomst 69
3.2.1 Onbepaalde tijd 69
3.2.2 Bepaalde tijd 70
3.2.3 Overeenkomst naar haar aard voor korte duur 70
3.3 Einde huurovereenkomst 71
3.3.1 Tijdelijke huur 71
3.3.2 Beëindiging met wederzijds goedvinden 72
3.3.3 Ontbinding door de rechter 73
3.3.4 Opzegging 74
3.3.5 Opzegging door de huurder 75
3.3.6 Opzegging door de verhuurder 76
3.3.6.1 Opzeggingstermijn en vormvereisten 76
3.3.6.2 Vermelden van opzeggingsgronden 76
3.3.6.3 Opzegging door de verhuurder doet de huurovereenkomst niet eindigen 77
3.3.6.4 Procedure bij de kantonrechter 77
3.4 Opzeggingsgronden 78
3.4.1 Slecht huurderschap 78
3.4.1.1 Terme de grâce 79
3.4.2 Tussenhuur 80
3.4.3 Dringend eigen gebruik 82
3.4.3.1 Voorwaarden 82
3.4.3.2 Niet-gerealiseerd eigen gebruik 88
3.4.4 Campusovereenkomst 89
3.4.5 Weigeren redelijk aanbod aangaan nieuwe huurovereenkomst 90
3.4.6 Verwezenlijken bestemmingsplan 92
3.4.7 Hospitaverhuur 93
3.5 Leegstandwet 94
3.6 Verhuis- en inrichtingskosten 95
3.7 Onderverhuur 96
3.7.1 Onderhuurbescherming zelfstandige woning 97
3.7.2 Onderhuurbescherming onzelfstandige woonruimte 98
3.8 Medehuur 99
3.8.1 Medebewoner 101
3.8.2 Medehuur en familie 102
3.9 Woningruil 103
3.10 Overlijden huurder 104
3.10.1 Medehuurder 104
3.10.2 Geen medehuurder, wel duurzame gemeenschappelijke huishouding 105
3.10.3 Geen medehuurders/achterblijvers die willen voortzetten 106
3.11 Coöptatierecht 106
3.12 Antikraak (bruikleenovereenkomst) 106
3.13 Vragen 107

4 Huurprijzen woonruimte 109
4.1 Inleiding 109
4.2 Huurprijsliberalisatie 110
4.3 Woningwaarderingsstelsel 112
4.3.1 Toetsing aanvangshuurprijs 113
4.4 Huurprijswijziging 115
4.4.1 Huurprijsverhoging 115
4.4.1.1 Vormvereisten voor huurprijsverhoging 117
4.4.1.2 Bezwaar tegen huurprijsverhoging 117
4.4.1.3 Maatregelen tegen ‘scheef wonen’ 121
4.4.1.4 Indexering 123
4.4.2 Huurprijsverlaging niet-geliberaliseerde woonruimte 123
4.5 All-inhuur 125
4.6 Onderhoudsgebreken 127
4.6.1 Procedure voor huurprijsverlaging op grond van onderhoudsgebreken 127
4.6.2 Categorieën gebreken 129
4.6.2.1 Categorie A 129
4.6.2.2 Categorie B 129
4.6.2.3 Categorie C 129
4.7 Huurcommissie en rechtbank, kantonrechter 130
4.7.1 Huurcommissie 130
4.7.1.1 Werkwijze 131
4.7.2 Rechtbank, kamer voor kantonzaken 132
4.7.2.1 (Geen) hoger beroep of cassatie 132
4.8 Serviceflats 133
4.9 Woningverbetering 133
4.10 Servicekosten 134
4.10.1 Algemeen 134
4.10.2 Fondsvorming bij woonruimte 136
4.10.3 Procedures 137
4.11 Onredelijke bedingen 137
4.12 Vragen 138

5 290-bedrijfsruimte 139
5.1 Definitie 290-bedrijfsruimte 139
5.2 Termijnbescherming 142
5.2.1 Huurdersoptie 144
5.3 Opzegging 144
5.3.1 Wanneer kun je opzeggen? 145
5.3.2 Wat zijn de gevolgen van opzegging? 145
5.3.3 Hoe moet je opzeggen? 145
5.4 Opzeggingsgronden 146
5.4.1 Slecht huurderschap 147
5.4.2 Dringend eigen gebruik 147
5.4.2.1 Eigen gebruik 147
5.4.2.2 Duurzaam 149
5.4.2.3 Dringend nodig hebben 149
5.4.3 Weigering redelijk aanbod 151
5.4.4 Verwezenlijken bestemmingsplan 152
5.4.5 Belangenafweging 153
5.5 Huurprijzen 154
5.5.1 Moment van huurprijsaanpassing 154
5.5.2 Verbeteringen 154
5.5.3 Ingangsdatum nieuwe huurprijs 155
5.5.4 Deskundigenadvies 156
5.5.4.1 Geen overeenstemming over deskundigen 157
5.6 Indeplaatsstelling 157
5.7 Afwijkende bedingen 159
5.8 Huurovereenkomst korter dan twee jaar 161
5.9 Vergoedingen bij beëindiging 161
5.9.1 Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten 161
5.9.2 Vergoeding goodwill 162
5.9.3 Vergoeding in verband met afbraak met het oog op het algemeen belang 163
5.9.4 Vergoeding in verband met ontbinding wegens verwezenlijking bestemmingsplan 164
5.10 Vragen 164

6 230a-ruimte 167
6.1 230a-ruimte 167
6.2 Ontruimingsbescherming 168
6.2.1 Aanzegging ontruiming 169
6.2.2 Schorsing van de ontruimingsverplichting 170
6.3 Voortzetting gebruik gehuurde 172
6.4 Vragen 172

Trefwoordenregister 175