De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid

Voorwoord tweede herziene druk XVII
Voorwoord eerste druk XX
Van de auteur tweede herziene druk XXII
Van de auteur eerste druk XXIV
1 De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering 1
1.1 De woningcorporatie in een nieuwe werkelijkheid; van regels tot uitvoering 1
2 Bouwen of verwerven 11
2.1 Algemeen 11
2.2 DAEB 11
2.3 Niet-DAEB 13
2.4 Grondposities 14
3 Financieren 15
3.1 Algemeen 15
3.2 Niet-DAEB-activiteiten 16
3.3 Verbindingen 18
3.4 Financiële derivaten 18
4 Verhuren 20
4.1 Algemeen 20
4.2 Verhuur van woongelegenheden aan de doelgroep op grond van het aantal eenheden 20
4.3 Verhuur van woongelegenheden aan de doelgroep op grond van de kale huurprijs (passend toewijzen) 22
4.4 Overige aspecten van verhuur 24
5 Onderhouden 26
5.1 Onderhouden 26
6 Verkopen 28
6.1 Verkopen 28
7 Bijkomende activiteiten 35
7.1 Algemeen 35
7.2 Leveringen en diensten 35
7.3 Leefbaarheid 36
7.4 Wooncoöperaties 36
7.5 Beheerwerkzaamheden voor andere TI’s 37
7.6 Overige 40
8 Administratief organisatorische processen 41
8.1 Inleiding 41
8.2 Toelatingseisen 41
8.3 Verbindingen 42
8.4 Werkzaamheden 45
8.4.1 Algemeen 45
8.4.2 Relatie met de gemeente 45
8.4.3 Het gebied van de volkshuisvesting 50
8.4.4 Diensten van algemeen economisch belang 53
8.4.5 Compensatie 55
8.5 Niet-diensten van algemeen economisch belang 57
8.6 Scheiding van administratie en vermogen 58
8.6.1 Scheiden van administratieve vastlegging tegen de achtergrond van de staatssteun 58
8.6.2 Administratieve scheiding 60
8.6.3 Juridische splitsing 63
8.6.4 Beoordelingskader (voorstellen tot) scheiding van activiteiten 68
8.7 Fusie 73
8.8 Splitsing 75
8.9 Visitatie 76
8.10 Bedrijfsvoering 77
8.11 Sanering en projectsteun 78
8.11.1 Inschakelen WSW bij saneringen 78
8.11.2 Subsidies voor financiële sanering 79
8.11.3 Subsidies voor werkzaamheden (projectsteun) 81
8.11.4 Bekostiging van subsidies voor financiële sanering en
projectsteun 82
8.12 Algemene-, overgangs- en slotbepalingen 83
9 (Be)sturen 85
9.1 Inleiding 85
9.2 Bestuur 85
9.3 Voorschriften omtrent de geschiktheid en betrouwbaarheid
van personen voor het lidmaatschap van het bestuur 89
10 Beheersen 91
10.1 Inleiding 91
10.2 Reglement financieel beleid en beheer 92
10.2.1 Algemeen 92
10.2.2 Doel 93
10.2.3 Strategie 93
10.2.4 Administratieve organisatie en interne beheersing 94
10.2.5 Investeren 98
10.2.6 Financieren 99
10.2.7 Beleggen 101
10.2.8 Verbindingen 102
10.2.9 Toezicht 102
10.2.10 Inwerkingtreding reglement financieel beleid en beheer 103
10.3 Overige reglementen 104
11 Verantwoorden 105
11.1 Inleiding 105
11.2 Jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag 105
11.3 Waarderingsgrondslag van de onroerende zaken 110
11.3.1 Waarde is een relatief begrip 110
11.3.2 Waardering op basis van het verleden 110
11.3.3 Waardering op basis van de toekomst 111
11.3.4 Waardering op basis van de markt 112
11.3.5 Overweging 115
12 Toezicht houden 117
12.1 Inleiding 117
12.2 Intern toezicht, raad van commissarissen 118
12.3 Extern toezicht, Onze Minister 121
12.4 Borgingsvoorziening (WSW) 124
12.5 Afsluiting 125
13 De klant 127
13.1 Inleiding 127
13.2 Het klantperspectief 128
13.3 De bevoegdheden van de klant 130
13.4 Management van de klant(contacten) 134
Bijlagen 135
Bijlage 1 Passend toewijzen 135
Bijlage 2 138
2.1 Regulier met de gemeente uit te wisselen informatie 138
Bijlage 3 142
3.1 Gebouwen met een maatschappelijke bestemming 142
Bijlage 4 143
4.1 Gebouwen met een maatschappelijke bestemming: extra 143
Bijlage 5 144
5.1 Voor een fusie relevante wetsartikelen 144
Bijlage 6 147
6.1 Geschiktheid voor het bestuur of de raad van
commissarissen 147
Bijlage 7 153
7.1 Betrouwbaarheid van het bestuur of de raad van
commissarissen 153
Bijlage 8 163
8.1 Zienswijze (her)benoeming bestuurder en commissaris 163
Bijlage 9 169
9.1 Motivering (her)benoeming bestuurder 169
9.2 Motivering (her)benoeming commissaris 173
Bijlage 10 178
10.1 Geschiktheidsmatrix Autoriteit woningcorporaties 178
Bijlage 11 183
11.1 Betrouwbaarheidsonderzoek bestuurder en commissaris 183
Bijlage 12 194
12.1 Modelbalansen 194
12.1.1 Balans (geconsolideerde verbindingen) 194
12.1.2 Balans (enkelvoudig) 198
12.1.3 Balans (geconsolideerd) 202
Bijlage 13 206
13.1 Model winst- en verliesrekeningen 206
13.1.1 Winst- en verliesrekening functioneel model (geconsolideerde verbindingen) 206
13.1.2 Winst- en verliesrekening functioneel model (enkelvoudig) 208
13.1.3 Winst- en verliesrekening functioneel model (geconsolideerd) 210
Bijlage 14 212
14.1 Model kasstroomoverzichten 212
14.1.1 Kasstroomoverzicht DAEB in TI (in €1.000) 212
14.1.2 Kasstroomoverzicht Niet-DAEB in TI (in €1.000) 215
14.1.3 Kasstroomoverzicht TI (in €1.000) 218
14.1.4 Kasstroomoverzicht Niet-DAEB in verbindingen (in €1.000) 222
Bijlage 15 - Handboek modelmatig waarderen marktwaarde;
actualisatie peildatum 31 december 2016 225
15.1 Vooraf 225
15.2 Inleiding 227
15.2.1 Juridisch kader 227
15.2.2 Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants 228
15.2.3 Algemene uitgangspunten 229
15.2.4 Gebruik full versie 232
15.2.5 Taxatiecyclus full waardering 232
15.2.6 Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO) 234
15.2.7 Beschikbaarheid WOZ-gegevens 235
15.2.8 Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking 237
15.2.9 Jaarlijkse actualisatie 237
15.3 Nadere kaderstelling 238
15.3.1 Doel van de waardering 238
15.3.2 Typen vastgoed en overig vastgoed 239
15.3.3 Marktwaarde en markthuur 240
15.3.4 Waarderingsmethodiek 240
15.3.4.1 Inleiding 240
15.3.4.2 Contante waarde bij medio jaar 241
15.3.4.3 Indexeren 242
15.3.4.4 Fractioneel muteren en uitponden 244
15.3.4.5 Lineair versus exponentieel uitponden en muteren 245
15.3.4.6 Verdere toelichting rekenwijze 246
15.3.5 Waarderingscomplex 246
15.3.6 Door-exploiteer- en uitpondscenario 247
15.3.7 Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen 248
15.4 Macro-economische parameters 249
15.4.1 Inleiding 249
15.4.2 Prijsinflatie 249
15.4.3 Loonstijging 249
15.4.4 Bouwkostenstijging 250
15.4.5 Leegwaardestijging 250
15.5 Woongelegenheden 252
15.5.1 Inleiding 252
15.5.2 Objectgegevens 252
15.5.3 Modelparameters 254
15.5.3.1 Inleiding 254
15.5.3.2 Leegwaarde 255
15.5.3.3 Markthuur van woningen 257
15.5.3.4 Markthuur van studenteneenheden en extramurale
zorgeenheden 260
15.5.3.5 Exploitatiekosten 260
15.5.3.5.1 Inleiding 260
15.5.3.5.2 Instandhoudingsonderhoud 261
15.5.3.5.3 Mutatieonderhoud 261
15.5.3.5.4 Achterstallig onderhoud 262
15.5.3.5.5 Beheerkosten 262
15.5.3.5.6 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten 263
15.5.3.6 Huurstijging 266
15.5.3.6.1 Inleiding 266
15.5.3.6.1 Boveninflatoire huurverhoging 266
15.5.3.6.2 Huursprong bij mutatie 267
15.5.3.7 Bevriezing liberalisatiegrens 267
15.5.3.8 Huurderving oninbaar 267
15.5.3.9 Aanvangsleegstand 267
15.5.3.10 Mutatiekans 268
15.5.3.10.1 Inleiding 268
15.5.3.10.2 Mutatiekans bij door-exploiteren 268
15.5.3.10.3 Mutatiekans bij uitponden 269
15.5.3.10.4 Minimale en maximale mutatiekans 269
15.5.3.11 Mutatieleegstand 270
15.5.3.12 Omgaan met indexatie huurkasstromen 271
15.5.3.13 Splitsingskosten 273
15.5.3.14 Verkoopkosten 274
15.5.3.15 Erfpacht 274
15.5.3.16 Disconteringsvoet 276
15.5.3.17 Eindwaarde 279
15.5.3.17.1 Inleiding 279
15.5.3.17.2 Eindwaarde in het door-exploiteerscenario 279
15.5.3.17.3 Eindwaarde in het uitpondscenario 282
15.5.3.17.4 Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende
looptijd 282
15.5.3.18 Overdrachtskosten 285
15.5.3.19 Overige punten 286
15.5.3.20 Nadere toetsing 286
15.6 Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 287
15.6.1 Inleiding 287
15.6.2 Objectgegevens 287
15.6.3 Modelparameters 289
15.6.3.1 Inleiding 289
15.6.3.2 Markthuren 289
15.6.3.3 Huurinkomsten en huurstijging 289
15.6.3.4 Exploitatiekosten 291
15.6.3.4.1 Inleiding 291
15.6.3.4.2 Instandhoudingsonderhoud 291
15.6.3.4.3 Mutatieonderhoud 292
15.6.3.4.4 Achterstallig onderhoud 292
15.6.3.4.5 Beheerkosten 293
15.6.3.4.6 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten 293
15.6.3.5 Erfpacht 294
15.6.3.6 Aanvangsleegstand 296
15.6.3.7 Mutatieleegstand 296
15.6.3.8 Disconteringsvoet 296
15.6.3.9 Eindwaarde 299
15.6.3.10 Overdrachtskosten 300
15.6.3.11 Overige punten 300
15.6.3.12 Nadere toetsing 301
15.7 Parkeergelegenheden 301
15.7.1 Inleiding 301
15.7.2 Objectgegevens 302
15.7.3 Modelparameters 303
15.7.3.1 Inleiding 303
15.7.3.2 Leegwaarde 303
15.7.3.3 Markthuren 304
28.7.3.4 Mutatiekans 304
15.7.3.5 Huurinkomsten en huurstijging 305
15.7.3.6 Exploitatiekosten 305
15.7.3.6.1 Inleiding 305
15.7.3.6.1 Instanthoudingsonderhoud 305
15.7.3.6.2 Beheerkosten 306
15.7.3.6.3 Belastingen en verzekeringen 306
15.7.3.7 Splitsingskosten 306
15.7.3.8 Verkoopkosten 307
15.7.3.9 Aanvangsleegstand 307
15.7.3.10 Mutatieleegstand 308
15.7.3.11 Erfpacht 308
15.7.3.12 Disconteringsvoet 310
15.7.3.13 Eindwaarde 312
15.7.3.14 Overdrachtskosten 312
15.7.3.15 Overige punten 313
15.7.3.16 Nadere toetsing 313
15.8 Intramuraal zorgvastgoed 313
15.8.1 Inleiding 313
15.8.2 Objectgegevens 314
15.8.3 Modelparameters 316
15.8.3.1 Inleiding 316
15.8.3.2 Markthuren 316
15.8.3.3 Huurinkomsten en huurstijging 316
15.8.3.4 Verlenging 317
15.8.3.5 Opzegging 317
15.8.3.6 Exploitatiekosten 317
15.8.3.6.1 Inleiding 317
15.8.3.6.2 Instandhoudingsonderhoud 317
15.8.3.6.3 Mutatiekosten 318
15.8.3.6.4 Achterstallig onderhoud 319
15.8.3.6.5 Beheerkosten 319
15.8.3.6.6 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten 320
15.8.3.7 Aanvangsleegstand 320
15.8.3.8 Mutatieleegstand 320
15.8.3.9 Erfpacht 321
15.8.3.10 Disconteringsvoet 322
15.8.3.11 Eindwaarde 324
15.8.3.12 Overdrachtskosten 326
15.8.3.13 Overige punten 326
15.8.3.14 Nadere toetsing 326
15.9 Full versie 326
15.9.1 Inleiding 326
15.9.2 Vrijheidsgraden 327
15.9.2.1 Inleiding 327
15.9.2.2 Schematische vrijheid 327
15.9.2.3 Markthuur (stijging) 328
15.9.2.4 Exit yield 329
15.9.2.5 Leegwaarde(stijging) 329
15.9.2.6 Disconteringsvoet 330
15.9.2.7 Onderhoud 330
15.9.2.8 Technische splitsingskosten 330
15.9.2.9 Mutatie- en verkoopkans 331
15.9.2.10 Bijzondere uitgangspunten 331
15.9.2.11 Erfpacht 332
15.9.3 De rol van en de opdrachtverlening aan de externe taxateur 332
15.10 Bijlage 1 335
15.10.1 Definities 335
15.11 Bijlage 2 342
15.11.1 Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden 342
15.12 Bijlage 3 344
Overzicht basis - full en taxatiecyclus 344
15.13 Bijlage 4 345
Rapportage vereisten vanuit NRTV 345
15.14 Bijlage 5 350
Voorbeelden eindwaardeberekening 350

Bijlage 16 354
Begripsomschrijvingen 354
Recensies 368
Door: Ben Spelbos 368
Door: Jan van der Moolen 370
Door: Arjan Deutekom 371
Trefwoordenregister 373