Vastgoedwijzer Fiscaal NL 2023

Voorwoord 11
Over de auteurs 13

ONROERENDE ZAKEN 15
1.1 Definitie in de btw 15
1.2 Definitie in de overdrachtsbelasting 17

BTW BIJ LEVERING VAN ONROERENDE ZAKEN 19
2.1 Levering 20
2.2 Belaste leveringen van onroerende zaken 21
2.2.1 Levering gebouw en bijbehorend terrein uiterlijk 22
2 jaar na eerste ingebruikname
2.2.2 Bouwterrein 27
2.2.3 Maagdelijke grond 28
2.2.4 Samenvatting 32
2.3 Optie belaste levering 33
2.3.1 Optieverzoek 34
2.3.2 90%-criterium 34
2.3.3 Referentieperiode 35
2.3.4 Optie voor een deel van de onroerende zaak 37
2.4 Levering van rechten op onroerende zaken 38
2.5 Oplevering van onroerende zaken 40
2.6 Verlegging bij bepaalde handelingen 41
2.7 Fictieve leveringen 42
2.8 Conclusie 43

BTW BIJ VERHUUR VAN ONROERENDE ZAKEN 45
3.1 Verhuur 46
3.1.1 Samenhangende prestaties 47
3.1.2 Handelingen met beperkte rechten 53
3.2 Verhuur van een onroerende zaak en btw 54
3.2.1 Verhuur van machines en bedrijfsinstallaties 55
3.2.2 Verhuur van kamers of logiesgelegenheid voor kort verblijf 55
3.2.3 Verhuur van parkeerruimte, lig- en bergplaatsen 59
3.2.4 Verhuur van safeloketten 61
3.2.5 Huurgaranties 61
3.3 Optie met btw belaste verhuur 61
3.3.1 Optieverzoek 62
3.3.2 Belaste verhuur per zelfstandig gedeelte 68
3.3.3 Onderverhuur 68
3.3.4 Einde belaste verhuur 69
3.3.5 Afkoopsom huurrecht 69
3.3.6 Handelingen die losstaan van verhuur 69
3.4 Conclusie 71

AFTREK VAN VOORBELASTING 73
4.1 Vereisten aftrek van voorbelasting 74
4.2 Privé en zakelijk gebruik van goederen en diensten 76
4.3 Belast en vrijgesteld gebruik 78
4.3.1 Leveringen en diensten van belaste prestaties 79
4.3.2 Leveringen en diensten van vrijgestelde prestaties 80
4.3.3 Leveringen en diensten van zowel belaste als vrijgestelde prestaties 80
4.3.4 Splitsingsregels 82
4.3.5 Herziening bij ingebruikname 83
4.3.6 Herziening aan het eind van het jaar 84
4.3.7 Herziening na jaar van ingebruikname 85
4.3.8 Recht op aftrek bij leegstand 87
4.4 Levering tijdens herzieningstermijn 88
4.4.1 Consequenties verkoop onroerende zaken 88
4.5 Conclusie 90

OVERDRACHTSBELASTING 93
5.1 Belastbaar feit 94
5.1.1 Het begrip ’verkrijging’ 94
5.1.2 Verkrijging juridische eigendom 95

VASTGOEDWIJZER FISCAAL 5
5.1.3 Verkrijging economische eigendom 96
5.1.4 Zakelijke rechten 97
5.1.5 Verkrijging aandelenbelang 98
5.2 Maatstaf van heffing 101
5.2.1 Waarde economisch verkeer 102
5.2.2 Tijdstip van waardering 103
5.2.3 Opvolgende verkrijgingen 103
5.3 Vrijstellingen 104
5.3.1 Bedrijfsopvolging in de familiesfeer 104
5.3.2 Inbreng in personenvennootschappen 105
5.3.3 Inbreng in lichamen met in aandelen verdeeld kapitaal 106
5.3.4 Bedrijfsfusies, interne reorganisaties en splitsing 106
5.3.5 Subjectieve vrijstellingen 108
5.3.6 Door de verkrijger zelf aangebrachte zaken 109
5.3.7 Algemene beperking vrijstellingen 109
5.4 Conclusie 110

SAMENLOOP BTW EN OVERDRACHTSBELASTING 113
6.1 Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij samenloop metbtw-heffing 114
6.1.1 Van rechtswege btw verschuldigd 114
6.1.2 Gebruikt als bedrijfsmiddel 117
6.2 Goedkeuringen 117
6.3 Levering na tweejaars termijn 119
6.4 Algemene beperking vrijstellingen 120
6.5 Roerend/onroerend 121
6.6 Conclusie 122

WOZ WAARDE 125
7.1 Invloed WOZ-waarde 125
7.2 Beschikking 126

ONROERENDE ZAKEN IN DE INKOMSTENBELASTING 129
8.1 Vermogensetikettering 130
8.1.1 Verplicht ondernemingsvermogen 130
8.1.2 Verplicht privévermogen 131
8.1.3 Keuzevermogen 131
8.1.4 Werkruimte 132
8.2 Fiscale gevolgen vermogensetikettering 133
8.2.1 Gehele pand als bedrijfsvermogen 133
8.2.2 Gehele pand als privévermogen 133
8.2.3 Pand administratief gesplitst 134

SAMENHANG INKOMSTEN- EN VENNOOTSCHAPSBELASTING 137
9.1 Goed Koopmansgebruik 137
9.2 Tarief vennootschapsbelasting 138
9.3 AB-claim op aandelen 139
9.4 Excessief lenen 140

ONROERENDE ZAKEN IN DE WINSTSFEER 141
10.1 Begrip gebouw 141
10.2 Begrip bodemwaarde 143
10.3 Afschrijfbeperkingen 144
10.4 Verhuur van vakantiehuizen en hotels 146
10.5 In buitenland gelegen gebouwen 147
10.6 Werktuigenvrijstelling 147
10.7 Afschrijven, herinvesteren en lagere bedrijfswaarde 147
10.7.1 Aanhorigheden 148
10.8 Splitsing van opstal en ondergrond buiten verbonden relaties 148
10.9 Verbouwingen 149
10.10 Investeringen in één gebouw door verbonden personen 150
10.10.1 Verbonden personen en verbonden lichamen 151
10.10.2 MKB winstvrijstelling 152
10.11 Eenmanszaken 152
10.12 Samenwerkingsverbanden 152
10.13 Willekeurig afschrijven 154
10.14 Lagere bedrijfswaarde 154
10.15 Investeringsaftrek 157
10.15.1 Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek 159
10.15.2 Energie-investeringsaftrek 160
10.15.3 Milieu-investeringsaftrek 160
10.16 Kostenegalisatiereserve 161

HERINVESTERINGSRESERVE 165
11.1 Strekking regelgeving omtrent herinvesteren 165
11.2 Voorwaarden vormen van reserve 166
11.2.1 Vervreemden 166
11.2.2 Bedrijfsmiddel 167
11.2.3 Afschrijvingstermijn 168
11.2.4 Uitgesloten bedrijfsmiddelen 169
11.2.5 Herinvesteringsvoornemen 169
11.3 Afboeken van herinvesteringsreserve 170
11.3.1 Boekwaarde-eis 170
11.3.2 Volgorde van afboeken 172
11.3.3 Economisch dezelfde functie 172
11.4 Maximale termijn voor herinvesteren 174
11.5 Herinvesteren na toepassing willekeurige afschrijving 174
11.6 Herinvesteren vóór vervreemding 175
11.7 Overheidsingrijpen 175

RESULTAAT UIT OVERIGE WERKZAAMHEDEN 177
12.1 Bronvereisten 178
12.1.1 Verrichten van arbeid 178
12.1.2 Deelname aan het economisch verkeer 179
12.1.3 Voordeel beogen en voordeel verwachten 179
12.2 Meer dan normaal vermogensbeheer 180
12.2.1 Uitponden 180
12.2.2 In belangrijke mate verrichten van groot onderhoud of aanpassingen 181
12.2.3 Voorkennis of vergelijkbare bijzondere vormen van kennis 182
12.3 Ter beschikking stellen aan onderneming van verbonden persoon 182
12.3.1 Verbonden persoon 184
12.3.2 Ongebruikelijke terbeschikkingstelling 184
12.3.3 Heffing 185

SPAREN EN BELEGGEN IN BOX 3 187
13.1 Waardering van onroerende zaken voor box 3 188
13.1.1 Hoofdregel waardering box 3 190
13.1.2 Waardering onroerende zaken 191
13.1.3 (Landbouw)gronden 194
13.1.4 Rechten op onroerende zaken 195
13.1.5 Aandeel Vereniging van Eigenaren 196
13.1.6 Waardering van schulden 196
13.1.7 Conclusie 196
13.2 Waardering woningen anders dan eigen woning 197
13.3 Belastingarbitrage 198
13.3.1 Verschuiving van vermogen 198
13.3.2 Sfeerovergang van box 3 naar box 1 199
13.3.3 Sfeerovergang van box 1 naar box 3 199
13.3.4 Andere overgangsmogelijkheden 200

VERHUURDER HEFFING 201
14.1 Achtergrond 201
14.2 Wie is belastingplichtig? 202
14.3 Grondslag en tarief 203
14.4 Aangifte doen 204
14.5 Verhuurderheffing als kosten 205
14.6 Regeling vermindering verhuurder 205

ONROERENDE ZAKEN EN ERFBELASTING 207
15.1 Nalatenschap 207
15.2 Bedrijfsopvolgingsregeling 208
15.2.1 TBS pand onder bedrijfsopvolgingsregeling 210
15.3 Conclusie 211
Tot slot 213

BIJLAGEN
1. Toelichting optieverzoek belaste levering bij bijlagen 2, 3 en 4 215
2. Verzoek om toepassing van artikel 11, lid 1, letter a, sub 2 Wet OB 1968 216
3. Verklaring omtrent het gebruik van de onroerende zaak 217
4. Verklaring omtrent het gebruik van de onroerende zaak, over het tweede boekjaar 218
5. Factuurvereisten 219
6. Toelichting schema btw en overdrachtsbelasting bij Onroerende zaken 221
7. Praktische tips 227

Afkortingen 231
Noten 232
Begrippen 233