Verhuur van zorgvastgoed

Voorwoord V
Afkortingenlijst XV

1 Financiering van zorgvastgoed 1
1.1 Inleiding 1
1.2 Onderverdeling van de gezondheidszorg 2
1.3 Vergoeding van de kapitaallasten 3
1.3.1 Het bouwregime 3
1.3.2 Normatieve bekostiging van zorgvastgoed in de cure 3
1.3.3 Normatieve bekostiging van zorgvastgoed in de care 4
1.4 Scheiden van wonen en zorg/extramuralisatie 5
1.5 Afstoten van zorgvastgoed 7
1.6 Opschalen van zorgvastgoed 9
1.7 Verhuren van zorgvastgoed 10

2 De huurovereenkomst 13
2.1 Inleiding 13
2.2 Wanneer is er sprake van huur? 13
2.3 De huur van woonruimte 14
2.3.1 Inleiding 14
2.3.2 Zelfstandige woonruimte/onzelfstandige woonruimte 15
2.3.3 Geliberaliseerde woonruimte/niet-geliberaliseerde woonruimte 15
2.4 De verplichtingen van de zorginstelling (als verhuurder) 16
2.4.1 Inleiding 16
2.4.2 Het ter beschikking stellen van de woonruimte 17
2.4.3 De gebrekenregeling 18
2.4.3.1 Inleiding 18
2.4.3.2 Wat is een gebrek? 18
2.4.3.3 De wettelijke gebrekenlijst 20
2.4.3.4 De gevolgen van een gebrek 21
2.5 De verplichtingen van de zorgvrager (als huurder) 28
2.5.1 Inleiding 28
2.5.2 Betaling van de huurprijs 30
2.5.3 Goed huurderschap 30
2.5.4 Gebruik conform de bestemming 31
2.5.5 Het aanbrengen van veranderingen 32
2.5.5.1 Het aanbrengen van veranderingen door de huurder 32
2.5.5.2 Het aanbrengen van veranderingen ten behoeve van een gehandicapte huurder 34
2.5.6 Wegbreekrecht van de huurder 35
2.5.7 Huurdersonderhoud 36
2.5.8 Schade aan het gehuurde (tijdens de huur) 38
2.5.9 Aansprakelijkheid voor gedragingen van derden 39
2.5.10 Het gedogen van dringende werkzaamheden 40
2.5.11 Het gedogen van een renovatie 41
2.5.12 Ingebruikgeving van woonruimte aan een ander 45
2.5.13 Klachtplicht huurder 46
2.5.14 De huurder is verplicht mee te werken aan bezichtigingen 46
2.5.15 De oplevering bij het einde van de huurovereenkomst 46
2.6 Medehuur 49
2.6.1 Inleiding 49
2.6.2 Echtgenoot of geregistreerde partner 50
2.6.3 Medehuurder na toestemming van de verhuurder of de rechter 51
2.6.4 De medehuurder en de medebewoner na overlijden van de huurder 53
2.7 Onderhuur 54
2.7.1 Inleiding 54
2.7.2 Voortzettingsrecht van de onderhuurder 55
2.8 Het eindigen van de huurovereenkomst 57
2.8.1 Inleiding 57
2.8.2 Opzegging van de huurovereenkomst 57
2.8.2.1 Bepaalde en onbepaalde tijd 57
2.8.2.2 Opzeggingsformaliteiten 59
2.8.2.3 De beëindigingsprocedure 61
2.8.2.4 De wettelijke opzeggingsgronden 62
2.8.2.5 Wetsvoorstel tijdelijke huur 72
2.8.3 Ontbinding van de huurovereenkomst 73
2.8.3.1 Algemeen 73
2.8.3.2 Ontbinding door de verhuurder 74
2.8.3.3 Ontbinding door de huurder 75
2.8.4 Beëindiging met wederzijds goedvinden 76
2.9 Het overlijden van de huurder 76
2.10 Huurovereenkomst woonruimte van korte duur 77
2.11 College sanering zorginstellingen 78
2.11.1 Inleiding 78
2.11.2 Verhuur van woonruimte 79
2.11.2.1 De melding bij het College sanering 79
2.11.2.2 De goedkeuring door het College sanering 79
2.11.3 Overige verhuur 80
2.12 Wet op het overleg huurders verhuurder 80
2.12.1 Inleiding 80
2.12.2 Reikwijdte van de Wohv 81
2.12.2.1 Verhuurder 81
2.12.2.2 Huurdersorganisatie 81
2.12.2.3 Bewonerscommissie 82
2.12.3 Rechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissies 83
2.12.4 Kostenvergoeding 88
2.12.5 Geschillenregeling 88
2.13 De Warmtewet 89
2.13.1 Inleiding 89
2.13.2 Toepassingsgebied van de Warmtewet 89
2.13.3 De belangrijkste verplichtingen uit de Warmtewet 90
2.13.4 Nader ten aanzien van de warmteleveringsovereenkomst 91
2.13.5 Nader ten aanzien van de in rekening te brengen kosten 93
2.13.6 Sancties 94
2.14 Overige wet- en regelgeving 94
2.14.1 Bestemmingsplan 94
2.14.2 Bouwbesluit 2012 95
2.14.3 Huisvestingsvergunning 96

3 Huurprijzenrecht woonruimte 97
3.1 Inleiding 97
3.2 Niet-geliberaliseerde woonruimte 98
3.2.1 Het woonwaarderingsstelsel 98
3.2.1.1 Algemeen 98
3.2.1.2 Huurprijs en zorgvoorzieningen 100
3.2.2 De toetsing van de aanvangshuurprijs 103
3.2.3 Huurverlagingsvoorstel door de huurder 104
3.2.4 De jaarlijkse huurverhoging 106
3.2.4.1 Inleiding 106
3.2.4.2 Jaarlijkse huurverhoging conform indexeringsclausule 106
3.2.4.3 Jaarlijkse huurverhoging conform wettelijke regeling 107
3.2.5 Verlaging van de huurprijs in verband met gebreken 109
3.2.6 Huurverhoging na woningverbetering door de verhuurder 109
3.2.7 Kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten 111
3.2.7.1 Algemeen 111
3.2.7.2 Voorschotbedrag en eindafrekening 113
3.2.8 All-in prijs 114
3.2.8.1 Algemeen 114
3.2.8.2 Splitsing van de all-in prijs op voorstel van de huurder 115
3.2.8.3 Ambtshalve splitsing van de all-in prijs 116
3.2.8.4 Splitsing van de all-in prijs met zorgservicekosten 117
3.2.9 Niet redelijk voordeel 118
3.3 Geliberaliseerde woonruimte 119
3.4 Huurovereenkomst woonruimte van korte duur 120
3.5 Huurtoeslag 120
3.5.1 Inleiding 120
3.5.2 Huurtoeslag bij zelfstandige woonruimte/onvrije etage 121
3.5.3 Huurtoeslag bij onzelfstandige woonruimte 121
3.6 Verhuurderheffing 124
3.6.1 Inleiding 124
3.6.2 Heffingsobject/huurwoning 124
3.6.3 Belastingplichtige 125
3.6.3.1 Algemeen 125
3.6.3.2 Meer dan één genothebbende 126
3.6.3.3 Onderdeel van een groep 126
3.6.4 Grondslag en tarief van de verhuurderheffing 127
3.6.5 Regeling Vermindering Verhuurderheffing 127

4 De huur- en zorgovereenkomst 129
4.1 Inleiding 129
4.2 De zorgovereenkomst 130
4.2.1 Inleiding 130
4.2.2 De overeenkomst van opdracht 130
4.2.2.1 Algemeen 130
4.2.2.2 Totstandkoming overeenkomst van opdracht 134
4.2.2.3 De verplichtingen van de zorgvrager (als opdrachtgever) 134
4.2.2.4 De verplichtingen van de zorginstelling (als opdrachtnemer) 136
4.2.2.5 Beëindiging van de overeenkomst van opdracht 139
4.2.3 De geneeskundige behandelingsovereenkomst 143
4.2.3.1 Inleiding 143
4.2.3.2 Algemeen 143
4.2.3.3 Geneeskundige behandeling 144
4.2.3.4 Totstandkoming geneeskundige behandelingsovereenkomst 145
4.2.3.5 De verplichtingen voortvloeiende uit de WGBO 146
4.2.3.6 Beëindiging van de geneeskundige behandelingsovereenkomst 147
4.3 De huur- en zorgovereenkomst 148
4.3.1 Inleiding 148
4.3.2 De gemengde huur- en zorgovereenkomst 150
4.3.2.1 Algemeen 150
4.3.2.2 Voordelen voor de zorginstelling indien het zorgelement overheerst 152
4.3.2.3 Wanneer overheerst het zorgelement? 154
4.3.3 De onlosmakelijk verbonden huur- en zorgovereenkomst 156
4.3.3.1 Algemeen 156
4.3.3.2 Het koppelbeding 159
4.3.4 Voorbeelden uit de rechtspraak 161

5 De verhouding tussen woningbouwcorporatie, zorginstelling en zorgvrager 167
5.1 Inleiding 167
5.2 Samenwerkingsmodel 1 169
5.2.1 Inleiding 169
5.2.2 De (hoofd)huurovereenkomst tussen woningbouwcorporatie en zorginstelling 170
5.2.3 Het toepasselijke huurregime: 7:230a-bedrijfsruimte of woonruimte? 171
5.2.4 Voortzettingsrecht van de onderhuurder 174
5.2.5 Onderverhuur is niet altijd toegestaan 175
5.2.6 Verschil in huurprijs 176
5.2.7 Is wijziging of beëindiging van de huurovereenkomst op grond van gewijzigde wet- en regelgeving mogelijk? 178
5.2.7.1 Inleiding 178
5.2.7.2 Hoofdregel: de huurovereenkomst moet worden uitgediend 179
5.2.7.3 Uitzondering: onvoorziene omstandigheden 180
5.2.8 Toewijzingsregels woningbouwcorporatie 183
5.2.9 Gemengde of onlosmakelijk verbonden huur- en zorgovereenkomst 183
5.3 Samenwerkingsmodel 2 184
5.3.1 Inleiding 184
5.3.2 Rechtstreekse verhuur van woonruimte door de woningbouwcorporatie aan de zorgvrager bij een lopende huurovereenkomst tussen woningbouwcorporatie en zorginstelling 185
5.3.3 Koppelbeding 186
5.3.4 Toewijzingsregels woningbouwcorporatie 188
5.4 Mededingingsrechtelijke aspecten 189
5.4.1 Inleiding 189
5.4.2 Mededingingsrechtelijke aspecten van samenwerkingsmodel 2 190
5.4.2.1 Inleiding 190
5.4.2.2 Het kartelverbod 191
5.4.2.3 Misbruik van economische machtspositie 198

5.4.3 Mededingingsrechtelijke aspecten van samenwerkingsmodel 1 201
5.4.3.1 Inleiding 201
5.4.3.2 Misbruik van economische machtspositie 202

1 Bijlage 1: Besluit huurprijzen woonruimte 207
2 Bijlage 2: Besluit Kleine herstellingen 251
3 Bijlage 3: Besluit Servicekosten 257